关于苯酚反倾销案和双酚A反倾销案中企业权利义务变更

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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言， 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后，很多购房者向笔者咨询，其中既有买一手房的，也有买二手房的，主要的问题就是贷款可能无法顺利办出，在买卖合同中面临违约，因此急切地咨询笔者该怎么办？

其实每当楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是：

第一，应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系，能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向，了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度，从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续，相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议，这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题，可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定，此外涉及付款日期的约定不要具体到某日，而可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。”

当然，以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日，楼市调控政策密集出台，最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题，对此购房者应如何应对呢？笔者认为，可以考虑从以下几个角度着手：

第一，目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则，这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能，所以要抓紧咨询各大银行的最新政策，选择政策最有利于自己的银行，争取挤上 “末班车”，尽快办理房贷。

第二，看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利，应积极和卖方协商，争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。

第三，因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷，可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定， “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话，一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日，因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决，因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之，买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的，在房价处于高位或者低谷的时候，风险也最多，纠纷也最容易发生，买卖双方都应对此有所认识。

（作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师，电话13482524414）

中国政府 也门共和国政府


中华人民共和国政府和也门共和国政府关于鼓励和相互保护投资协定


（签订日期１９９８年２月１６日 生效日期１９９８年２月１６日）
　　中华人民共和国政府和也门共和国政府（以下称“缔约双方”）；
　　愿意为缔约一方的投资者在缔约另一方领土内的投资创造有利条件；
　　认识到相互鼓励、促进和保护这种投资将有利于投资者的商务往来并有助于两国的繁荣；
　　愿在平等互利的基础上，加强两国间的经济合作；
　　达成协议如下：

　　第一条　定义
　　在本协定内：
　　一、“投资”系指缔约一方投资者在缔约另一方的领土内依照该缔约另一方的法律和法规直接或间接投入的所有资产和所有股金，特别是，但不限于：
　　（一）动产、不动产及所有其他财产权利，如抵押权和质权、实物担保、用益权和类似权利；
　　（二）股份、股票和企业中其他所有形式的参股；
　　（三）债权和其他任何具有经济价值的行为请求权；
　　（四）著作权、商标、专利权、商名和其他所有工业产权、专有技术和工艺流程；
　　（五）依法授予的公共权益的特许权，包括勘探和开发自然资源的特许权。
　　有关已投资或已再投资的资产和资本的任何法律形式上的变更均不影响其本协议意义上的“投资”的性质。
　　二、“投资者”系指：
　　在中华人民共和国方面：
　　（一）具有中华人民共和国国籍并在也门共和国领土内进行投资的自然人；
　　（二）依照中华人民共和国的法律建立、在中华人民共和国领土内有住所并在也门共和国领土内进行投资的法人。
　　在也门共和国方面：
　　（一）具有也门共和国国籍并在中华人民共和国领土内进行投资的自然人；
　　（二）依照也门共和国的法律建立、在也门共和国领土内有住所并在中华人民共和国领土内进行投资的法人。
　　三、“收益”系指由投资所产生的税后净款项，如利润、股息、特许权使用费和其他合法收入。
　　四、“领土”系指：
　　（一）在中华人民共和国方面，中华人民共和国在其法律中确定的领土以及根据国际法中华人民共和国拥有主权权利或管辖权的区域。
　　（二）在也门共和国方面，也门共和国领土，包括也门共和国领水以外的、也门共和国法律依照国际法已经或以后确定的、被视为可以行使也门共和国有关海底和底土以及自然资源的权利的境内区域的海域。

　　第二条　促进和保护投资
　　一、缔约一方应当在其领土内鼓励缔约另一方的投资者的投资并依照其法律和法规接受该投资。
　　依照东道国有效法律和法规进行的投资的扩大、变更或转移应被视为投资。
　　二、缔约一方投资者在缔约另一方领土内的投资应享受公正和公平的待遇，以及全部的和完整的保护和安全，但仅由于维护公共秩序所必须的措施除外。缔约任何一方应承诺在不妨害本国法律和法规的情况下保证对缔约另一方在其领土内有关投资的管理、维持、使用、享有或转让不采取不合理的或歧视性的措施。
　　投资收益以及依照缔约一方法律再投资的收益应享受与初始投资同样的保护。

　　第三条　投资待遇
　　一、缔约一方应保证给予在其领土内的缔约另一方的投资公正与公平的待遇，该待遇依照其法律和法规不应低于给予本国投资者的投资的待遇，或不应低于最惠国的投资的待遇，如后者更优惠的话。
　　缔约一方应依照其法律和法规保证给予在其领土内的缔约另一方投资者与其投资有关的活动的待遇不应低于给予本国投资者的待遇，或不应低于最惠国的投资者的待遇，上述待遇从优适用。
　　二、最惠国待遇不适用于缔约一方因其参加或参与自由贸易区、经济或关税同盟、共同市场或其他任何形式的地区经济组织，或依照类似的国际协定、或避免双重征税协定或任何其他税收协定给予第三国投资者的优惠待遇。

　　第四条　征收和补偿
　　一、缔约一方当局对缔约另一方投资者进行的投资所可能采取的国有化、征收或者其他任何具有同样效果或同样性质的措施（以下简称“征收”），均应满足下列条件：
　　（一）为了公共利益；
　　（二）依照合法程序；
　　（三）不具有歧视性；
　　（四）支付补偿。
　　二、本条第一款第四项所称补偿应等于征收措施或其为公众所知前一刻的该投资的市场价值。
　　三、确定并支付补偿的规定应迅速作出，不无故延迟。补偿应以可兑换的货币支付给投资者，并可自由转移。

　　第五条　损失补偿
　　缔约一方的投资者在缔约另一方领域内的投资，因战争、全国紧急状态、暴动、骚乱或者其他类似事件而遭受损失，在恢复、赔偿、补偿或其他补偿措施方面，该投资者应享受缔约另一方给予的不低于最惠国投资者的待遇。

　　第六条　转移
　　一、缔约任何一方应依照其有效外汇法规保证缔约另一方投资者在其领土内进行投资的净资产以可兑换货币自由转移，尤其是：
　　（一）为了维持和增加投资的资产或补充款项；
　　（二）利润、股息、利息、特许权使用费和其他日常收入；
　　（三）偿还有关投资的贷款所需的款项；
　　（四）投资的全部或部分清算收益；
　　（五）执行第四条和第五条时的补偿款；
　　（六）因投资而被允许在缔约另一方领土内工作的缔约一方公民的工资和其他报酬。
　　二、第一款所述的转移应依照转移当日有效的汇率进行。
　　三、本条规定的待遇至少应等于给予处于类似情况中的最惠国投资者的待遇。

　　第七条　代位
　　一、如果依照对投资者的非商业风险的法定的或约定的担保，赔偿了缔约一方投资者，缔约另一方应承认该担保者在被赔偿的投资者的权利范围内的代位。
　　二、按照对有关投资给予的担保，担保人可以享受投资者在担保人没有代位时本应行使的所有权利。
　　三、缔约一方和缔约另一方投资担保人之间的所有争议，当担保人是公法人时依照本协定第九条的规定解决，当担保人是私法人时依照第十条的规定解决。

　　第八条　适用规则
　　当有关投资的问题既由本协定规定、又由缔约一方国内法规定、或由双方现行的或将来签订的国际协定规定时，缔约另一方的投资者可以择优适用。

　　第九条　缔约双方的争议解决
　　一、缔约双方之间有关解释或执行本协定的所有争议应尽可能地在缔约双方之间通过外交途径解决。
　　二、如果不能解决，争议应提交由双方代表组成的混合委员会；该委员会应最紧迫一方的请求应毫不迟疑地组成。
　　三、如果混合委员会在自谈判开始之日起六个月内不能解决该争议，应缔约一方的要求，该争议应提交仲裁庭。
　　四、该仲裁庭应按下述方式设立：缔约任何一方应指定一名仲裁员，该两名仲裁员应共同指定第三位仲裁员作为仲裁庭主席，该人应是第三国国民。仲裁员应在三个月内被指定，主席应在缔约一方通知缔约另一方将争议提交仲裁庭之日起五个月内被指定。
　　五、如果上述第四款确定的期限未被遵守，缔约任何一方应请求国际法院院长作出必要指派。如果国际法院院长是缔约一方国民，或不能履行此项职责，则应请求国际法院副院长作出必要指派。如果副院长是缔约一方国民，或不能履行此项职责，则应请求非缔约任何一方国民的国际法院资深法官作出必要指派。
　　六、仲裁庭应在本协定的规定和国际法的规则和原则的基础上作出裁决。仲裁庭以多数票做出裁决。仲裁庭的裁决是终局的并对缔约双方均有拘束力。

　　第十条　有关投资的争议解决
　　一、缔约一方和缔约另一方投资者之间有关投资的争议应尽量由争议双方通过友好协商谈判解决。
　　二、如果争议在书面提出解决之日起六个月内不能由争议双方通过直接安排友好解决，该争议应按投资者的选择提交：
　　（一）投资所在的缔约一方有管辖权的法院，或者
　　（二）一九六五年三月十八日在华盛顿开放签字的《关于解决国家和他国国民之间投资争端公约》下设的“解决投资争端国际中心”仲裁。
　　为此目的，缔约任何一方对有关征收补偿额的争议提交本条款所述的仲裁程序均给予不可撤销的同意。其他争议提交程序应征得当事双方同意。
　　三、作为争议一方的缔约任何一方不能因为作为争议另一方的投资者可以根据保险单收取全部或部分损失的补偿而在仲裁程序的任何阶段或在执行仲裁裁决时提出任何异议。
　　四、仲裁庭应根据作为争议一方接受投资的缔约一方的国内法包括有关冲突法的规则、本协定的规定、为该投资签订的特别协议的规定以及国际法的原则作出裁决。
　　五、仲裁裁决是终局的，并对争议双方均有拘束力。缔约任何一方应承诺依照其国内法执行该裁决。

　　第十一条　适用
　　本协定在将来的适用方面，同样包括在其生效前缔约一方的投资者在缔约另一方领土内依照其法律和法规以外汇进行的投资。

　　第十二条　生效、效力和期满
　　一、本协定自收到有关完成缔约双方各自国家所要求的法律程序的最后一方的通知之日起第三十日生效。
　　本协定有效期十年。除非缔约任何一方在其有效期满前六个月终止本协定，本协定有效期将自动顺延十年，但缔约任何一方均保留在有效期满之前至少六个月书面通知终止本协定的权利。
　　二、本协定对其期满之日前进行的投资应自其期满之日起继续适用十年。
　　双方政府正式授权各自的代表签署本协定，以昭信守。
　　本协定于一九九八年二月十六日在北京签订，一式两份，每份都用中文、阿拉伯文写成，两种文本同等作准。

　　中华人民共和国政府　　　　　　　　　也门共和国政府
　　　　　代　表　　　　　　　　　　　　　　代　表
　　　　　刘山在　　　　　　　　　　艾哈麦德·穆哈默德·苏凡
　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　（签字）