重庆市人民代表大会常务委员会关于推进依法治市的工作规划
重庆市人大常委会
重庆市人民代表大会常务委员会关于推进依法治市的工作规划
重庆市人民代表大会常务委员会
依法治市是依法治国的重要组成部分和具体实践，是建设文明进步的现代化城市的重要标志。重庆直辖市设立以来，在中共重庆市委的领导下，市人大常委会依法行使职权，为全面推进依法治市打下了良好的工作基础。为了适应我市经济社会发展和参与西部大开发的需要，进一步贯彻
“依法治国，建设社会主义法治国家”的基本方略，依据宪法、法律规定并按照市一届人大四次会议的要求，制定本工作规划。
一、指导思想、目标和原则
1．市人大常委会依法治市工作的指导思想：以邓小平理论和党的基本路线为指导，以宪法确定的“依法治国，建设社会主义法治国家”的基本方略为依据，在中共重庆市委的领导下，坚持以经济建设为中心，以人民的根本利益为出发点，围绕完成党和国家交办的“四件大事”、努力
把重庆建设成为长江上游的经济中心，积极探索，努力创新，全面推进各项事业向依法规范、依法运行、依法管理转变，保证宪法、法律、行政法规和全国人大及其常委会决议的贯彻实施，保障人民群众管理国家事务、经济文化事业和社会事务的权利的有效实现，保障和促进重庆经济社会
等各项事业的持续、快速、协调和健康发展。
2、2000—2010年，市人大常委会依法治市工作的总体目标；
——督促和推动全社会的法制宣传教育，重在培养和强化国家机关工作人员的法治意识，树立宪法和法律至上的法治观念、法治氛围和法治权威。
——突出地方特色，提高立法质量，构建与国家法律体系相配套、与市场经济相适应、与国际惯例相衔接，具有重庆特色的地方性法规框架。
——健全民主制度，密切人大代表同人民群众的联系，逐步形成深入反映民情、充分反映民意、广泛集中民智的决策机制，推进决策科学化、民主化和法制化。
——加强人大任免工作，积极稳妥地探索党管干部与人大依法任免干部有效结合的机制。
——突出工作重点，加大监督力度，围绕“四件大事”及其他重大事项，认真开展监督活动，努力提高监督实效，建立健全有效保护公民权利和制约公共权力的人大监督机制。
通过十年努力，为重庆建设成为与直辖市地位相适应的社会主义现代化的法治城市打下坚实的基础。
3、2000—2002年，市人大常委会依法治市工作的阶段目标：
——制定市人大常委会依法治市工作规划和具体方案，建立依法治市工作报告制度，建立健全人大推进依法治市工作的组织指导体系。
——初步建立地方性法规框架的基础，全面结束适用四川省和原重庆市地方性法规的过渡期。
——开展以移民工作、扶贫工作、减轻企业负担和生态环境保护为重点的执法检查，督促“一府两院”建立健全行政执法责任制和违法办案责任制。
——指导和督促全面开展“四五”普法活动，为依法治市创造良好的社会氛围；推动基层民主政治建设和依法治理工作的深入开展。
——以代表工作为切入点，加强人大制度建设，依法实现我市地方国家政权的顺利换届，为依法治市工作提供有力的组织制度保障。
4、在依法治市工作中，要注意把握以下原则：
——坚持党的领导与人大依法行使职权相统一的原则，在党委的统一领导下，充分发挥地方人大及其常委会在依法治市中的主导作用。
——坚持为经济建设中心服务与严格依法办事相统一的原则，正确处理好经济建设与法制建设的关系，以法治服务于经济建设、推动改革、促进发展和保障稳定。
——坚持人大对“一府两院”工作的监督与支持相统一的原则，通过法律监督和工作监督，支持和促进“一府两院”严格依法行政、公正司法。
——坚持民主法制的宣传教育与实践运作相统一的原则，以宣传教育引导法治实践，以实践成果丰富宣传教育活动。
二、近期的工作重点和主要措施
加强法律监督工作，保证宪法、法律和法规的贯彻实施
5、保证宪法、法律和法规在本行政区域的贯彻实施，是市人大常委会的首要职责，也是推进依法治市工作的基础和保证。要加强对宪法、法律和行政法规实施的监督，切实维护国家法制的统一。
6、组织开展好执法检查活动。市人大常委会要围绕移民、扶贫、国企改革与发展和生态环境保护这四件大事，每年选择一至二项法律法规作为重点，组织执法检查组，深入调查和检查，并向常委会会议提交执法检查报告。要重点监督执法部门严格执法的情况，做到有法可依、有法必
依、执法必严、违法必究。常委会对执法工作提出的意见，要交有关国家机关和部门办理并要求反馈整改情况，必要时可以组织督查或跟踪检查。执法检查要突出重点，注重实效，做好计划安排，避免形式主义。要制定执法检查的有关规定，协调好常委会及各专门委员会组织的各项执法检
查；做好与全国人大有关执法检查的衔接，尽可能地与其同步进行。
7、加强法规的清理工作。坚持地方性法规不与宪法、法律和行政法规相抵触的原则，及时清理、修改或废止不适应社会主义市场经济发展和西部大开发需要的法规性文件。
8、组织开展好对规范性文件的备案审查工作。认真执行《重庆市人民代表大会常务委员会关于规范性文件备案审查的规定》，加强对“一府两院”和区县（自治县、市）人大及其常委会规范性文件的备案审查。市人大法制专门机构每年应向常委会报告上一年度规范性文件的备案审查
情况。
加强地方立法工作，提高立法质量
9、立法工作是依法治市的基础性工作。地方立法要为解放和发展生产力服务，为增强重庆的综合实力服务，为提高全市人民的生活水平、便民利民服务。要认真贯彻《立法法》，坚持法制统一，突出地方特色，改进立法方法，提高法规质量，发挥好市人大及其常委会在地方立法中的
主体作用。
10、坚持地方立法的公正性。以人民的整体利益和长远利益为基点，处理好改革、发展和稳定的关系。在立法中，要体现权利与义务的统一，保护公民、法人的合法权益，防止部门利益倾向和地方保护主义。
11、扩大地方立法的公开性。要坚持立法走群众路线，发挥好市人大代表、区县（自治县、市）人大常委会、立法咨询委员和社会各方面人士的作用。对关系市民切身利益的重要法规草案，要在《重庆日报》上全文刊登，并采取在报纸、电台、电视台开辟专栏讨论以及召开座谈会、
举行听证会等方式，广泛听取专家学者和市民的意见。
12、加强地方立法的计划性。要按照市人大常委会1997—2002年制定地方性法规规划和各年度计划，分轻重缓急，有序进行。在规划和计划之外新增法规项目，须严格按程序办理并经市人大常委会主任会议决定。
13、注重地方立法的科学性。要制定重庆市关于地方立法程序的有关规定，搞好立法调研、协调和评估，完善法规草案的委托起草制度。要严格把好地方性法规的起草关、专门委员会的审查论证关、法制专门机构的统一审议关，坚持法规案的二审制度。要探索地方民族立法的路子，
探索就某一方面管理事务进行综合立法，科学地规范立法行为和行政行为。
14、注意地方立法的适用性。突出地方特色，加强经济立法，注意法规的精炼和实用。重视法规解释工作，需要由常委会作出立法解释的，由有关专门委员会或工作机构提请主任会议讨论决定提交常委会审议通过。
围绕中心工作，依法行使好重大事项决定权
15、人大及其常委会依法履行好决定权，是人民群众当家作主的重要体现，是依法治市的本质要求。要认真贯彻《重庆市人民代表大会常务委员会讨论决定重大事项的规定》，围绕全市工作的中心，加强与“一府两院”的联系与协调，依法听取有关重大事项的报告并作出决议或决定
。要认真审议本市国民经济和社会发展的年度计划和中长期发展规划，认真审议重庆市实施西部大开发总体规划。要建立健全决议决定作出后的跟踪督办制度，开展好相关的检查或调研活动，保证决议决定的贯彻落实。
16、要进一步推进重大问题决策的民主化、科学化。对涉及全市改革、发展、稳定和广大人民群众利益的重大事项及改革方案的讨论，要广泛听取社会各方面特别是市人大代表和基层人民群众的意见。
加强任免工作，探索党管干部与人大依法任免干部有效结合的机制
17、依法任免本市国家机关工作人员，是宪法和法律赋予人大常委会的一项重要职权，是依法治市的一项重要工作和组织保障。要坚持党管干部的原则，积极探索党管干部与人大依法任免干部的有效结合机制。要坚持群众公认和公开、平等、竞争、择优的原则，扩大人大代表、人民
群众对人大任免工作的参与程度。
18、对市人大常委会任命的干部，要坚持和完善任前法律知识考试制度，增强被任命干部的公仆意识、国家意识和法治意识；坚持提前15天将有关任命材料送交常委会组成人员的制度，保证常委会会议的顺利进行；完善述职评议制度，每届选择10至15名被任命干部提交市人大
常委会进行述职评议，同时探索进一步扩大评议范围、改进评议方式的途径。对某些重要部门或岗位干部的任免，要同时审查其在原部门或岗位工作的离任审计报告。
加强对“一府两院”的工作监督，督促“一府两院”依法行政，公正司法
19、将监督工作放在与立法工作同等重要的位置，改进监督方式，完善监督程序，加大监督力度，提高监督实效。
20、认真听取和审议“一府两院”的工作报告和专题汇报。要开好每年的人代会，认真听取和审查“一府两院”的工作报告；在人代会闭会期间，市人大常委会及主任会议和各专门委员会要根据依法治市的需要，听取和审议有关专题工作汇报，提出意见和建议，督促“一府两院”改
进工作。要制定《重庆市预算监督管理条例》，加强对经济工作的监督和对计划与财政预算的审查。
21、加强对政府机关依法行政情况的监督。要督促和支持市政府及其部门搞好机构改革；规范政务管理、加强制度建设、严格依法行政。要制定《重庆市行政执法责任制条例》，督促和支持市政府及其部门建立健全行政执法责任制；督促市政府抓紧制定实施地方性法规的配套规章和
其他规范性文件。
22、加强对人民法院和人民检察院工作的监督。要督促和支持司法机关积极稳妥地推进司法改革，严格依法办事，独立地行使审判权和检察权。要加强制度建设，进一步完善人民法院和人民检察院与人大代表的联系制度；督促人民法院和人民检察院认真落实审务公开、检务公开制度
；加大对审判、检察工作中重大案件的监督力度，严格执行违法办案责任制。对审判机关、检察机关工作中出现的司法不公、徇私枉法等问题，要督促其及时查处并依法纠正。
23、开展对“一府两院”的工作评议。认真执行《重庆市各级人民代表大会常务委员会评议工作条例》，有重点地选择有关市级部门，开展工作评议。要加大对重点部门的监督力度，探索对市里管理而又非由人大常委会任命干部的有效监督形式。
24、加强人大信访工作。做好人民群众来信来访的接待工作，办好执法监督公开电话。
加强法制宣传教育工作，推进依法治理工作深入开展
25、法制宣传教育是依法治市的先导性工作。要督促全面完成“三五”普法任务，参与“三五”普法检查验收活动；督促有关部门编制“四五”普法规划，作出关于“四五”普法宣传教育的决议。
26、搞好法制教育和培训工作。要督促和协助有关部门健全领导干部和执法人员的学法制度、建立法制宣传教育领导责任制；督促有关部门加大对青少年法制教育的工作力度。要搞好市人大常委会的定期法制讲座和新颁法律、法规的学习培训，努力提高常委会组成人员的法律水平；
开展对被任命干部任职后的法律培训并逐步制度化。
27、搞好法制宣传工作。办好《公民报》和《公民导刊》，督促新闻、出版、广播、电视、电影、文化、信息管理等部门和单位将宣传依法治市作为重要任务，加强对法律、法规实施情况的宣传报道，加强对地方性法规制定过程和主要内容的宣传报道，充分发挥新闻舆论在依法治市
中的正确导向和宣传动员作用。
28、推进依法治理工作深入开展。督促市政府及有关部门建立健全以保障和促进改革、发展、稳定为目的，基层依法治理为基础，行业依法治理相配套，地方依法治理为主体，各个层次纵横结合的依法治理网络体系。支持他们把依法治理同精神文明建设、同社会治安综合治理、同社
区建设和创建文明安全小区，同加大扶贫攻坚力度、同推进农村小康建设等活动有机地结合起来，开展内容丰富、形式多样的依法治理活动。
29、促进法律社会服务体系的建立和完善。督促市政府及有关部门加强律师、公证、仲裁、调解、基层法律服务和法律援助工作，发挥好律师、公证员、仲裁员、人民调解员和基层法律服务工作者在依法治市中的独特作用。争取在较短的时间内，使我市的法律服务事业有较大发展，
服务水平有较明显的提高，建立起较为完善的法律社会服务体系。
三、组织领导和实施保障
30、依法治市是一项综合性、长远性、全方位、多层次的社会系统工程。要坚持和依靠党的领导，建立健全党委统一领导、人大及其常委会发挥主导作用。“一府两院”按职能分工负责、人民群众积极参与的强有力的领导体制和组织体系。
31、坚持和依靠党的领导，积极稳妥地推进依法治市。市人大常委会要围绕党的中心任务，确定每届任期和各年度工作的指导思想、工作重点和主要任务；通过依法作出决议决定和制定地方性法规，使党的主张经过法定程序转变成国家意志和全市人民的共同行动。要坚持常委会党组
向市委的请示汇报制度，加强党组的思想和组织建设，发挥好党组对党委决策的核心保证作用和对人大工作的组织领导作用。市人大的党员代表和在人大机关工作的党员同志，要认真贯彻江泽民总书记关于“三个代表”的重要思想，坚持党性与人民性的统一，把自觉接受党的领导与主动向
人民群众负责辩证地统一起来，把依法行使职权与推进依法治市有机地结合起来，做遵守宪法和法律的模范，做依法治市工作的开拓者。
32、加强市人大常委会对依法治市的工作指导。建立依法治市的工作报告制度，市人大常委会向人代会的工作报告，要有依法治市的相关内容；同时，常委会每年要听取和审议“一府两院”及市级有关部门关于依法治市的专题报告。建立市人大常委会与“一府两院”依法治市工作的
联系会议制度。
33、加强与区县（自治县、市）人大的联系。指导区县（自治县、市）人大开展对村民委员会组织法、居民委员会组织法、工会法等法律法规实施情况的检查活动，推进村民自治和居民自治，推进基层政权机关政务公开和企业单位厂务公开，督促纠正侵害公民权益和压制民主的行为
，推动基层民主的规范化、制度化、法制化建设。通过推进依法治市，进一步发挥我国人民代表大会制度的优势，充分发挥和切实保护人民群众的积极性，促进生产力发展和社会进步。
34、发挥人大代表在推进依法治市中的重要作用。要认真贯彻执行《代表法》、《重庆市实施代表法办法》和《重庆市人大常委会关于加强人大代表工作的若干意见》，每年组织一次相关的检查或调研活动。要坚持市人大代表列席市人大常委会会议的制度，建立常委会主任联系代表
的工作制度。要拓宽代表活动渠道，改进代表活动形式，认真组织代表参加评议、视察和执法检查等活动，改善代表履行职责的条件。要做好对国家机关办理代表议案审议结果报告情况的督促检查，做好对代表建议、批评、意见的督查工作。同时，要增强人大代表的职务意识和责任感、使
命感；通过培训、会议、活动等各种形式，提高代表的素质和履行职务的能力；逐步推行代表向选举单位述职的制度；指导做好代表的选举工作，不断优化代表结构。
35、加强人大常委会及各专门委员会的自身建设。常委会及各专门委员会的组成人员，要进一步确立公仆意识，国家意识和法治意识，增强贯彻依法治国基本方略、推进依法治市的责任意识和工作主动性。要进一步解放思想，坚持以邓小平理论和党的基本路线为指导，坚持理论联系
实际，坚持在实践中探索人大工作规律，创造性地解决人大工作中的实际问题。要进一步改进工作作风，深入实际调查研究，常委会主任、副主任和各专门委员会每年都要围绕常委会报告确定的任务，主持或参与完成一项专题调研工作。要增强人大工作制度运行的质量与效益，完善《重庆
市人民代表大会常务委员会议事规则》，制定《重庆市人民代表大会常务委员会组成人员工作守则》；加强人大工作的理论研究和宣传，进一步改进人大调研工作制度和宣传工作制度。要逐步改善人大的工作条件。
36、巩固“三讲”成果，以“三个代表”的思想为指导，做好服务工作。要提高市人大机关干部的政治素质、理论素质和业务素质，加强机关勤政、廉政建设，努力建设一支与经济社会发展要求相适应、与直辖市地位相适应，能够在依法治市工作中发挥重要作用的高素质的人大机关
干部队伍。
本规划由市人大常委会组织实施。实施期间，要根据党和国家的中心工作和重庆实际，按照新颁布的法律、法规，对依法治市的工作目标、主要任务和具体措施及时地进行充实和完善。
各区县（自治县、市）人大常委会的依法治市工作，可以参照本规划执行。
2000年10月24日
论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题（修订版）
邓 光 达
近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭，见解不一，似是而非，令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方
