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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
由《证据的叹息》看犯罪“故意”问题
——由余英与杨英之间的伤害案说起

杨德寿/郑州怡龙律师事务所


摘要：一起发生在两个好朋友之间的伤害案一波三折，甚至引起中央电视台《今日说法》的关注。然而，无论从一、二审法院的审理还是从《今日说法：证据的叹息》的讨论，都未涉及到本案最关键的问题。那就是“故意”问题。法律上的“故意”不能脱离行为人所能预见到的后果而孤立地进行解释，“故意推”不等于“故意推倒”，更不等于“故意伤害”。此外，本文附带提到有关司法机关执法人员的素质问题，并对这一问题表示忧虑。
关键词：故意，故意推，故意推倒，故意伤害，证据。

一、概述
中央电视台近期《今日说法》分两期报道一起案例《证据的叹息》。就该案件本身所涉及的刑法理论问题、民法理论问题以及司法人员的素质问题，不能不引起本人的深思和忧虑。为了更清楚地就本案展开讨论，作者不得不花费较多的笔墨将本案事情发生的结果（因过程有争议）、控辩双方提供的证据以及两级法院审理过程中对这些证据的态度以及判决结果等交待如下：

二、本案之伤害结果、以及一、二审刑事诉讼过程①
四川省阆中市的余英和杨英原是好朋友，1999年11月8日中午，杨英路经余英的小卖部时说自己还没吃早饭，想向余英借点钱，正好杨英以前买过9元钱的鸡蛋送给余英，所以余英说你不用借，我把鸡蛋钱还给你就是了，并拿出了10块钱给杨英。而杨英只要9块，不要10块，余英说多1块钱没关系，不用那么客气，二人就这样相互谦让着。突然，杨英从小卖部的台阶上摔了下来。余英和丈夫赶紧叫了一辆三轮车将杨英送到了阆中市人民医院。经诊断，杨英右腿粉碎性骨折，需住院治疗。
杨英入院时身上没有钱，父母也去了外地，她便请求余英夫妇先垫付医药费。余英夫妇向杨英伸出了援助之手。后来，因支付不起医药费，余英欲将摔伤的杨英转到另一所医院，杨英也写了转院申请。申请的第一行写道：我因不慎跌伤到医院治疗。就在余英夫妇将杨英转到另一家医院的同时，杨英的父母也回来了。而本想松口气的余英夫妇，此时却听到了令他们震惊的消息，杨英四处散布自己是被开小卖部的余英故意推倒的。
之后，余英夫妇一气之下将杨英告上法庭，要求杨英偿还为其垫付的医药费2500元。从此，双方在是好人好事还是故意推伤之间展开了激烈的争执，为此反目成仇。2001年，杨英以被余英故意推伤为由向公安局报案。2001年11月，阆中市检察院以涉嫌故意伤害罪将余英起诉到阆中市人民法院。检察院认为此案没有直接证据证明案发时的真相，但他们收集的三个间接证据已形成了一条完整的证据链，足以证明杨英是被余英推倒致伤的。这三个间接证据是：1、杨英的原始病例；2、与杨英住在同一个病室的邢邵阳、李兰英夫妇的证言；3、医院的护士李逾的证言。
原始病历上有杨英入院前两小时被他人推倒的记录，但记者又在另一份病例上看到了杨英是因不慎摔倒而住院的，而且这两份病例都是同一个医生写的。这位医生在一份调查笔录中说，杨英说话很反复，一次说是被人推倒的，一次又说是自己摔倒的。邢邵阳、李兰英夫妇的证言，他们证明杨英写的那份自己不小心摔倒与他人无关的说明，是被余英逼着写的，而余英的律师赵刚却说这是一份伪证，调查显示这对夫妇接受了杨英的钱物。护士李逾的证言证实，她去看杨英的时候，杨英向她哭诉，说是余英把她推倒在地。李逾的证言也是通过杨英口述得来的。记者曾意外得到一份李逾亲笔写的书面声明。李逾写到，我对这件事根本不清楚，派出所取证时，我差不多每句都用了估计或可能之类的话，但取证人员根本没有将这些字写上去。因我和余英关系不好，所以取证人员坚持没写估计之类的话时，我也没有深究便签了字。
就在检察机关提交的这些间接证据倍受置疑的情况下，余英的辩护律师赵刚却说当时有两个人目击了事发的全过程，并已做了书面证言。一个目击者是民工岳中伟，另一个是审计局干部官承权。由于岳中伟到外地打工去了，记者没能采访到他。只在对岳中伟的调查笔录中看到了这样的话：我经过大门口时，听到一个女的说我只要9元，不要10元。说着就往下退，退了两个坎坎一屁股就倒下去了。当时岳中伟停留在大门口处，对面十几米远就是事发现场。余英家的小卖部按理说应该能看得很清楚，但这份证言竟未被采信。对此，阆中市人民检察院的理由是该笔录的调查人与本案无关，他们既不是本案的辩护人，也不是本案的其他人员。
官承权在调查笔录中这样说到：事发那天中午，我吃过午饭后在阳台上洗碗，听到外面两个女的说话。我看到柜台里的那个女的给柜台外的这个女的拿了一张钱，然后柜台外的那个女的就要离开，她转身向右向下走，脚一下子就崴了绊倒了。而且，官承权很肯定地说，是杨英自己脚踩滑了绊了的。针对官承权的证言，公安机关带着摄像机进行了现场试验，亲自到官承权家的阳台上，把镜头对准余英家的小卖部，但当时摄像却看不到小卖部中的情形，而官承权一再保证所说属实。原来，事情发生后，余英将自家的雨棚加长了约1米，而电力部门也在小卖部的右前方新栽了一根电线杆。为此，记者让余英将新加长的雨棚拆下来，在拆之前记者把摄像机架在了官承权家的阳台上。而记者就站在官承权当时所在的位置上。随着雨棚一片片地拆除，原先被新加长的雨棚遮挡住的小卖部的柜台露了出来，记者能清楚地看到柜台旁人的活动情况。而旁边的那根电线杆确实挡住了记者向下看的部分视线，然而官承权的证言法院最终也没有采信，原因是案卷里面有一份现场试验笔录，而且并没有涉及到电线杆等问题。
2002年1月，阆中市人民法院作出一审判决，判决余英犯故意伤害罪，判处有期徒刑3年。而法院所依据的就是前述的三个间接证据。法院的人说，他们根据被害人(杨英)的陈述去调查了病房的医生、护士，他们和被害人(杨英)所说的一致，那么这些间接证据就印证了被害人杨英所说的是事实，当时就认定了被告人(余英)的行为构成了故意伤害罪。余英不服提起上诉，2002年6月，南充市中级人民法院作出二审判决，判决余英犯过失致人重伤罪，判处有期徒刑1年缓刑两年。判决书认定，余英和杨英为给付鸡蛋钱在推让过程中，余英应当预见自家商店外的梯坎窄小，可能致杨英摔倒的后果。但因为疏忽大意而没有预见，致杨英右腿重伤，其行为已构成过失致人重伤罪。二审法院所依据的仍旧是那几个间接证据，只是在定性的认识上，二审和一审产生了分歧，要认定是余英推倒的话，从证据上来看，二审觉得还欠缺。因为考虑她们两个平时关系较好，反映不出她们两个有矛盾激化。所以从这点考虑，余英较符合过失致人重伤。

三、导致杨英受到伤害的几种可能以及责任承担问题
1、杨英是被余英故意推倒后受到的伤害。
此种情况下，余英已具备刑事责任能力，客观上杨英也受到了伤害，并且其伤害是由余英故意“推”的行为所造成，余英的故意行为与杨英的伤害具有直接的因果关系。加害人余英是否构成犯罪？
刑法理论上，主观上的“故意”不能脱离行为人所预见到的后果而孤立地进行解释。比如，故意杀人要求行为人对自己的行为能够造成他人“死亡”的后果是明知的，对于这种结果，行为人持积极追求或放任的态度。相应地，故意伤害则要求行为人对对自己的行为能够造成他人“伤害”的后果是明知的，对于伤害的后果，行为人持积极追求或放任的态度。
就本案而言，既便余英明知她的行为能够造成杨英“摔倒”的后果，但这种后果是不足引起杨英更严重的“伤害”后果。“推倒”和“伤害”是完全不同的两种结果。除此之外，余英既便故意推了杨英，也只能说明余英具有“推”杨英的故意，仍不能证明余英有“推倒”杨英的故意，这要看余英在隔着一个柜台的情况下，离杨英还有多远的距离，这个距离将决定余英推杨英的力度；另外，还得考虑台阶距小卖部柜台的距离以及这个台阶的高度，这种现场条件将决定杨英在被推的情况下是否能够摔倒。
为查清案件事实，我们还有必要弄清当时发生的一些细节：余英在给杨英钱的时候，余英是怎么给的？是往杨英手上塞还是往口袋里装？杨英收到这拾元钱没有？如果收到，她是如何收到的？杨英说余英推了她，那么余英是怎么推她的？是用拿钱的手还是未拿钱的手？余英推了杨英身上的那个部位？如果余英是用拿钱的手“推”杨英，是否就可以认定余英的“推”就是“推”而不是往杨英的口袋里“塞钱”？对这些过程的详细调查对分析双方陈述的真实性具有十分重要的价值！因为说谎的人是不可能将事件的细节编排得十分圆满的。
要证明余英是故意伤害了杨英，除了杨英在客观上受到了伤害，且这种伤害与余英的行为有因果关系，还必须证明余英有“伤害”杨英的故意。这种故意是一种主观目的，只能从加害人的主观动机和已发生的事件上进行分析。从双方原先是要好的朋友关系来看，余英不可能有伤害杨英的动机，假定有足够的已知事件证明余英“故意”推了杨英，我们还要考虑余英推杨英的力度有多大，这种力度能否导致杨英摔倒，摔倒后是否一定造成杨英粉碎性骨折或其它应当承担刑事责任的伤害后果。如果能，余英构成故意伤害是可以认定的。杨英的伤害后果与其当时受到伤害的现场条件密不可分，假如小卖部前面的台阶比较高，人在没有预防的情况下摔下去，通常是会受到伤害的。这时，如果余英推杨英的力度足以使其从台阶上摔下去，认定余英故意伤害杨英是可以成立的；如果那个台阶下面是万长深渊，认定余英故意杀人也能成立。因此，既便余英是故意推杨英的，但就本案的现场条件而言，绝对不能认定余英有伤害杨英的故意。相应地，认定余英构成故意伤害罪也是错误地。
那么，这种情况下余英是否就没有任何责任了，不是的。尽管余英无需为自己的行为承担刑事责任，但她应当对自己的行为承担因侵权给杨英造成的损害赔偿责任。
2、杨英的伤害是与余英相互推让的情况下摔倒造成
此种情况下，因双方均不存在伤害对方的故意，因而不存在刑事责任问题。应当说，这是一种双方均有过错的侵权行为。对于杨英受到的伤害，双方应当分担这种伤害给被害人造成的损失。
3、杨英的伤害是在自己不小心的情况下摔倒造成。
在此情况下，杨英的摔倒是由自己的不小心造成，因而不属于侵权行为。余英对杨英的伤害不应承担任何责任，虽然余英家小买部前有一台阶，但这个台阶的设置并无不当。一般人不需要做过份的注意完全可以避免“摔倒”后果的发生，更不会发生“伤害”的后果。因此，作为受害人的杨英只好自认倒霉，自行承担所受伤害而造成的损失。

四、本案刑事追诉过程中存在的问题
本案在刑事追诉过程中存在的最严重问题并不象《今日说法》讨论的那样是《证据的叹息》问题，而是刑事诉讼所要解决的关于“伤害”的故意问题。作者认为，本案应该首先关注余英故意（假定）推杨英，就当时的现场条件来看是否一定造成杨英粉碎性骨折的伤害后果？如果这个问题没有解决，仅就余英“故意推”的行为而言，绝对不能认定余英构成故意伤害罪，因为“故意推”与“故意伤害”是完全不同的两种结果！相对于“故意”问题而言，《证据的叹息》所讨论的所有问题都是次要的。
抛开上述主要问题，现在讨论本案在追诉过程中发生的证据收集、提交和法庭认定等次要问题。控方提供的三个证据，其中之一即病历实为当事人陈述，且病历也是相互矛盾的；其余两个为证人证言，一个还是来自当事人陈述，另一个仅证明杨英给余英写的说明上承认自己摔倒是在被余英逼迫下所写，但事实调查得知这一证据是在证人收了杨英的钱物之后作出的。对于余英的辩护律师提供的两个目击者的证言，根据证人对余英和杨英当时所说的话的描述以及两证人当时所处位置完全可能感知余英的小卖部发生了什么，与此同时，两证人的证言为各自独立提供且能互相印证。据此，可以初步认定该两个目击者的证言是客观的（更严格的认定应当在当庭质证后）。但是，一审法院却只认定了公诉方的倍受质疑的所谓证据，而对辩护方提供的较为客观的证据不予采信。在二审中，法院所依据的仍旧是那几个间接证据，只是在定性的认识上，二审和一审产生了分歧，要认定是余英推倒的话，从证据上来看，二审觉得还欠缺。因为考虑她们两个平时关系较好，反映不出她们两个有矛盾激化。所以从这点考虑，余英较符合过失致人重伤。
这起刑事诉讼案，无论是一审还是二审，都判得莫明其妙！就一审来说，法官所采信的公诉方的证据可以说根本就不存在，而对现实存在的辩护证据又不予采信。就二审来说，因为对认定余英的故意有欠缺，就给余英定个过失致人重伤罪。
一审法院未采信目击者岳中伟的证言，应由一审法官对不采信这一证据的原因做出解释。但电视采访时，检察官却振振有辞地向记者解释不采信岳中伟证言的原因。于是，我们不得不提出这样的疑问：法院审理案件以及对证据的采信是由法官进行的还是由检察官进行的？也许，从中我们不难发现公诉人倍受质疑的证据被采信而辩护方较为客观真实的证据未被采信的真正原因。
一审法院所依据的三个间接证据，法院的人说，他们根据被害人(杨英)的陈述去调查了病房的医生、护士，他们和被害人(杨英)所说的一致，那么这些间接证据就印证了被害人杨英所说的是事实。我们不仅要问，医生和护士当时在事发现场吗？他们的证据从何而来？还不是来自受害人杨英的陈述？来自一个人的陈述怎么会不相互印证呢？
二审法官认为，余英应当预见自家商店外的梯坎窄小，可能致杨英摔倒的后果，但因为疏忽大意而没有预见，致杨英右腿重伤，其行为已构成过失致人重伤罪。显然，这里已经将“摔倒”的后果等同于“重伤”的后果，而且二审法官甚至可以不考虑余英是否推了杨英！按照这种逻辑，如果有人被余英小卖部前的台阶拌倒摔死，二审法官说不定会给余英定个过失致人死亡罪！
这两个荒唐判决产生的原因可能有三：其一，有关办案公安干警、检察官和法官缺少最基本的法律知识，他们根本就不懂得什么叫“证据”、什么叫犯罪“故意”！其次，司法人员面子的影响，他们为了顾及自己的面子相互照应，公安机关犯了一个错误，他们不惜制造更多的错误来掩盖这一个错误；最后，可能是司法腐败促成了这两个荒唐判决的产生。
从本案中我们还可以看到，公检法相互配合的非常默契，像一家人一样，而法律上的相互制约不过是写给人看的。由此导致的结果是法官对检察官莫须有的证据或倍受质疑的证据的偏听偏信和对辩护人客观真实的证据的蔑视！

五、结语
这本是一起十分简单的民事案，但因为公安机关的介入，加上公诉机关，再到两级法院难以让人信服的判决，使其变得十分复杂！案件进入刑事诉讼程序之后，如果检察官或法院能够对刑法的基本概念“故意”有一个准确的理解，余英也不会有承担刑事责任之说。这里面折射出的一系列问题值得人们深思。除此之外，公检法有关人员对本案证据的处理也反映出不少问题。这些问题表现在，执法者还不具备相应的法律知识；其次，在他们的观念里，公检法还是一家人，相互照顾的多相互监督的少，还表现出对被告人和辩护律师的蔑视。

杨德寿
2002年9月23～25日
单位：郑州怡龙律师事务所