上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
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上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
上海市人民政府
上海市土地使用权有偿转让房产经营管理实施细则
上海市政府
第一章 总 则
第一条 根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），结合本市具体情况，制定本细则。
第二条 上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市土地使用权有偿转让中房产经营活动的主管机关。
第三条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房屋预售、出售和出租等房产经营活动必须遵守本细则。
第四条 在本市土地使用权有偿转让地块上进行的房产经营活动必须遵循下列原则：
（一）土地使用权和房屋产权同时转移。
（二）房屋产权转移时，《土地使用权有偿出让合同》（以下简称《出让合同》）中所规定的权利、义务和责任一起转移。
（三）预售、出售或出租房屋的期限与《出让合同》规定的土地使用权期限一致；土地使用权期满时，土地使用权及该地块上的建筑物和其他附着物按《办法》的规定无偿收回。
第五条 本细则所称的下列用语含义是：
（一）房屋系指在实行土地使用权有偿转让的地块上，按《出让合同》规定营建的建筑物。
（二）房产经营人是指将实行土地使用权有偿转让地块上的房屋进行预售、出售或出租的房屋产权人。
（三）房屋预售是指房产经营人经市房管局批准，在建筑物竣工前进行的房屋销售。
第六条 按《办法》规定取得土地使用权的企业、其他组织和个人，从事房产经营活动时，应持有上海市工商营业执照，并报市房管局备案。
房屋的出售、预售和出租计划应按年度报送市房管局。
第二章 房屋出售
第七条 按《办法》规定取得土地使用权的受让人建造的房屋竣工后，必须报请上海市建设工程质量监督站（以下简称市质监站）验收，取得验收合格证书，并办理房产登记后，才可出售。
第八条 房屋可以整幢或分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前，房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。
房屋分层、分套出售的，房屋出售人应在房屋出售前制订《房屋使用、管理、维修公约》，报市房管局核准。
第九条 房屋出售可在中华人民共和国境内进行，也可以在中华人民共和国境外进行；但与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家或地区除外。
第十条 房屋出售价格可由房屋买卖双方协商确定。房屋出售人应将出售价格报市房管局备案。
第十一条 房屋买卖双方应签订《房屋买卖合同》，内容包括：
（一）房屋买卖双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）随之转移的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋价金的支付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十二条 《房屋买卖合同》签订后，购房人应按规定办理房地产登记、过户手续，缴纳过户费。
第十三条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
第三章 房屋预售
第十四条 符合本细则第六条规定的房产经营人，须经市房管局批准后，方可预售房屋。
第十五条 预售的房屋必须具备下列条件：
（一）有审核批准的施工设计图纸；
（二）有建筑执照；
（三）建筑物设计地坪以下的基础工程已经完成；
（四）工程施工进度和竣工交付日期已经确定；
（五）本细则规定的其他条件。
第十六条 房产经营人向市房管局提出房屋预售申请时，必须提交下列文件：
（一）与工程承包公司或施工单位签订的房屋总承包合同或施工合同；
（二）市质监站签发的房屋基础工程验收合格单；
（三）房屋预售计划；
（四）《房屋使用、管理、维修公约》；
（五）预售款的监管机构和使用监督方案；
（六）按规定应提交的其他文件。
房屋预售申请批准后，房产经营人应将房屋预售批准文件及有关资料送交市房地产登记处登记。
第十七条 预售房屋，双方当事人应签订《房屋预售合同》。《房屋预售合同》内容包括：
（一）房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）相应的土地使用权比例或范围；
（四）房屋价金；
（五）房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；
（六）房屋的使用性质、权属转移的内容；
（七）房屋产权人必须遵守的《房屋使用、管理、维修公约》；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他内容。
第十八条 房产经营人在房屋竣工交付之前，按本细则规定所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用（包括土地使用权费用）后，才能另作他用。
第十九条 预售合同签订生效后，房屋购买人应向市房地产登记处办理登记手续。
房屋竣工验收合格后，房产经营人应向市房地产登记处办理房屋竣工交付登记，并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。
房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续，缴纳过户费。
第二十条 房产经营人不得将已预售的房屋重复预售。
房屋预售的其他事项，按本细则第二章房屋出售的有关规定办理。
第四章 房屋出租
第二十一条 租赁土地使用权有偿转让地块上的房屋，出租人与承租人须签订《房屋租赁合同》，并应向市房地产登记处办理登记手续。
出租人与承租人签订的《房屋租赁合同》内容应包括：
（一）租赁双方的姓名、国籍、地址和身份；
（二）房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
（三）房屋的使用性质；
（四）房屋租金和支付方式；
（五）出租房屋的使用、维修内容；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他内容。
第二十二条 出租人对房屋及其设备，应及时检查，修缮，保障住房安全。
第二十三条 凡已租出的房屋，出租人不得违反原租赁合同，重复出租。
第二十四条 出售已租出的房屋，除承租人同意终止原租赁合同外，在租赁合同约定的租赁期内，承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当依照原租赁合同，另行签订新的房屋租赁合同。
出售已租出的房屋，除租赁合同有约定外，在同等条件下，承租人有优先购买权。
第五章 附 则
第二十五条 房屋产权和《房屋预售合同》可以抵押。房屋产权和《房屋预售合同》进行抵押时，按《办法》和《上海市抵押人民币贷款管理暂行规定》、《上海市抵押外汇贷款管理暂行规定》中的有关规定办理。
第二十六条 房屋的出售、预售、出租必须按《办法》规定，缴纳税金。
第二十七条 房屋的购买人和承租人利用房屋从事各项经营活动，应按规定由项目经营人向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记手续。
第二十八条 委托代理房产买卖、租赁及相应业务的，必须出具委托代理书，并按《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的规定办理公证和认证。
第二十九条 在土地使用期限内，拥有房屋产权的企业、其他组织和个人必须遵守《房屋使用、管理和维修公约》，保证房屋及其相关设施得到足够的维修，处于可使用状态。
第三十条 有关房屋预售、出售或出租的合同纠纷，争议双方可按《办法》第五十条规定办理。
第三十一条 房产经营人违反本细则规定的，市房管局或工商管理部门有权责令限期纠正，没收其非法所得，处以罚款，直至按《办法》规定由上海市土地管理局收回土地使用权。
第三十二条 本细则由市房管局负责解释。
第三十三条 本细则自一九八八年十一月一日起施行。
1988年10月12日
国家技术创新工程总体实施方案
科技部 财政部 教育部等
国家技术创新工程总体实施方案
为全面贯彻党的十七大和全国科技大会精神，落实国务院《关于发挥科技支撑作用促进经济平稳较快发展的意见》（国发［2009］9号），大力支持企业提高自主创新能力，组织实施技术创新工程，特制定本方案。
一、指导思想、原则和目标
国家技术创新工程是在现有工作基础上，进一步创新管理，集成相关科技计划（专项）资源，引导和支持创新要素向企业集聚，加快以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系建设的系统工程。实施技术创新工程是促进经济平稳较快发展的迫切要求，是加快建设国家创新体系的重大举措，是建设创新型国家的重要任务。
长期以来，党中央、国务院高度重视企业技术创新工作。特别是全国科技大会以来，支持企业技术创新的氛围日益浓厚，确立企业技术创新主体地位的战略思想深入人心，企业的创新动力和活力显著增强。各地方、各部门认真落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006—2020年）》（以下简称《规划纲要》），采取有力措施积极支持企业技术创新，取得了重要进展，积累了宝贵经验。但是在技术创新体系建设中还存在许多亟待解决的突出问题，企业尚未成为技术创新的主体，产学研结合松散、围绕产业技术创新链持续稳定的合作不够，创新资源分散重复、布局失衡，企业特别是中小企业技术创新缺乏全面有效的支撑服务等，导致科技与经济结合不够紧密，迫切需要采取系统措施集中加以解决。
实施技术创新工程的指导思想是：深入贯彻落实党的十七大精神，以科学发展观为指导，围绕提高自主创新能力、建设创新型国家的战略目标，促进科学技术更加主动地为经济社会发展服务，经济社会发展紧紧依靠科学技术和自主创新，以确立企业技术创新主体地位为主线，充分运用市场机制，引导和支持创新要素向企业集聚，增强企业自主创新能力和产业核心竞争力，为推进经济结构战略性调整，加快发展方式转变，建设创新型国家提供有力支撑。
实施技术创新工程要坚持“企业主体、政府引导；深化改革、创新机制；立足当前、着眼长远；部门联合、上下联动”的原则。
实施技术创新工程的总体目标是：形成和完善以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，大幅度提升企业自主创新能力，大幅度降低关键领域和重点行业的技术对外依存度，推动企业成为技术创新主体，实现科技与经济更加紧密结合。
二、主要任务
针对技术创新体系建设中存在的薄弱环节和突出问题，从以下方面入手，着力推进产学研紧密结合，为企业技术创新提供有效的支撑服务，促进企业成为技术创新主体：
（一）推动产业技术创新战略联盟构建和发展。
统筹推进产业技术创新战略联盟的构建和发展。以增强产业核心竞争力为目标，重点围绕十大产业振兴和战略性产业发展，形成工作布局。
引导产业技术创新战略联盟的构建。促进产学研各方围绕产业技术创新链在战略层面建立持续稳定的合作关系，立足产业技术创新需求，开展联合攻关，制定技术标准，共享知识产权，整合资源建立技术平台，联合培养人才，实现创新成果产业化；指导和鼓励地方结合当地实际，构建支撑本地经济发展的技术创新战略联盟；鼓励行业协会发挥组织协调、沟通联络、咨询服务等作用，推动本行业联盟的构建。
引导产业技术创新战略联盟健康发展。通过科技计划委托联盟组织实施国家和地方的重大技术创新项目；积极探索支持联盟发展的各种有效措施和方式；推动联盟建立和完善技术成果扩散机制，向中小企业辐射和转移先进技术，带动中小企业产品和技术创新；依托联盟探索国家支持企业技术创新的相关政策。
（二）建设和完善技术创新服务平台。
明确技术创新服务平台的建设要求，突出资源整合和服务功能；按照“面向产业、需求导向；创新机制、盘活存量；政府引导、多方参与；明确权益、协同发展”的原则，构建面向重点产业振兴和战略性产业发展的技术创新服务平台。
依托高等学校、科研院所、产业技术创新战略联盟、大型骨干企业以及科技中介机构等，采取部门和地方联动的方式，通过整合资源提升能力，形成一批技术创新服务平台。
充分发挥转制院所在技术创新服务平台建设中的作用。加快先进适用技术和产品的推广应用，加速技术成果的工程化，加强产业共性关键技术研发攻关，加强研发能力建设和行业基础性工作。
提高平台服务队伍的专业化水平。建立健全人员保障与激励政策措施，明确岗位职责，完善绩效评价，加强专业技能培训，不断提高服务能力和水平。
（三）推进创新型企业建设。
根据国民经济发展和《规划纲要》实施的要求，推进创新型企业建设工作；加强分工协作，针对不同类型的企业进行分类指导，突出对中小企业创新发展的引导。
引导企业加强创新能力建设。引导企业加强创新发展的系统谋划；引导和鼓励创新型企业承担国家和地方科技计划项目；引导和鼓励有条件的创新型企业建设国家和地方的重点实验室、企业技术中心、工程中心等；支持创新型企业引进海内外高层次技术创新人才；支持企业开发拥有自主知识产权和市场竞争力的新产品、新技术和新工艺。
引导企业建立健全技术创新内在机制。完善创新型企业评价指标体系，开展创新型企业评价命名，发挥评价对全社会企业创新的导向作用；加强创新型企业动态管理，形成激励企业持续创新的长效机制；通过科技奖励引导企业技术创新；发挥创新型企业的示范作用。
引导企业加强技术创新管理。通过培训、示范等多种方式在企业中推广应用创新方法；推动企业实施自主品牌战略、知识产权战略，塑造国际知名品牌；通过建立创新型企业信息网，促进企业之间的交流与合作。
发挥广大职工在技术创新中的重要作用。强化企业技术创新群众基础，组织职工开展合理化建议、技术革新、技术攻关、发明创造等群众性技术创新活动，加强职工技术交流与协作，促进职工技术成果转化。
（四）面向企业开放高等学校和科研院所科技资源。
引导高等学校和科研院所的科研基础设施和大型科学仪器设备、自然科技资源、科学数据、科技文献等公共科技资源进一步面向企业开放。
推动高等学校、应用开发类科研院所向企业转移技术成果，促进人才向企业流动。鼓励社会公益类科研院所为企业提供检测、测试、标准等服务。
加大国家重点实验室、国家工程技术研究中心、大型科学仪器中心、分析检测中心等向企业开放的力度。将开放工作纳入单位年度工作计划，开放情况作为其运行绩效考核的重要指标。
（五）促进企业技术创新人才队伍建设。
加强企业技术创新人才培养。推动高等学校和有条件的科研院所根据企业对技术创新人才的需求调整教学计划和人才培养模式。加强职业技术教育，培养适应企业发展的各类高级技能人才。鼓励企业与高等学校、科研院所联合培养人才。鼓励企业选派技术人才到高等学校、科研院所接受继续教育、参加研究工作，或兼职教学。
引导高等学校学生参与企业创新实践。发挥企业博士后工作站的作用，吸引博士毕业生到企业从事技术创新工作。鼓励高等学校和企业联合建立研究生工作站，吸引研究生到企业进行技术创新实践。引导博士后和研究生工作站在产学研合作中发挥积极作用。鼓励企业和高等学校联合建立大学生实训基地。
协助企业引进海外高层次人才。以实施“千人计划”为重点，采取特殊措施，引导和支持企业吸引海外高层次技术创新人才回国（来华）创新创业。
提高职工科技素质和创新能力。广泛开展岗位练兵、技能比赛、师徒帮教、技术培训等活动。把增强职工创新意识和创新能力与提高职工技能水平结合起来，建设一支知识型、技术型、创新型高素质职工队伍。
（六）引导企业充分利用国际科技资源。
发挥国际科技合作计划的作用，引导和支持大企业与国外企业开展联合研发，引进关键技术、知识产权和关键零部件，开展消化吸收再创新和集成创新。鼓励企业与国外科研机构、企业联合建立研发机构，形成一批国际科技合作示范基地。
发挥驻外科技、教育等机构的作用，引导企业“走出去”，开展合作研发，建立海外研发基地和产业化基地，及时掌握前沿技术发展的态势，把握国际市场动向，通过科技援外等方式向发展中国家输出技术，扩大高新技术及产品的出口。
鼓励和引导企业通过多种方式，充分利用国外企业和研发机构的技术、人才、品牌等资源，加强自主品牌建设。
三、保障措施
（一）创新科技计划组织方式。
国家科技计划调整和优化立项机制。建立和完善以企业技术创新需求为导向的立项机制；建立和完善企业技术创新需求的征集渠道，应用开发类项目的指南编制、课题遴选、立项论证充分发挥企业作用。加强各类计划之间的联动和有效衔接。
改进科技计划项目的组织实施方式。应用开发类项目应有企业参加、产学研联合实施，围绕产业技术创新链加强项目的系统集成；对符合条件的创新基地、人才团队、产业技术创新战略联盟等持续安排项目支持。
建立支持科技计划成果转化应用的资金渠道和机制，发挥已有科技计划成果支撑企业技术创新的作用。
支持产业技术创新战略联盟组织实施科技计划项目，开展重大产业技术创新活动。支持技术创新服务平台强化面向企业特别是中小企业的服务功能。发挥科技计划对创新型企业加强创新能力建设和掌握自主知识产权核心技术的引导作用。
（二）发挥财政科技投入的引导作用。
调整科技支撑计划、863计划、科技基础条件平台等相关计划（专项）的投入结构，形成持续稳定的经费支持渠道，保障技术创新工程重点任务的实施。
创新财政科技投入支持方式。综合运用无偿资助（含后补助）、贷款贴息、风险投资、偿还性资助、政府购买服务等方式，引导全社会资源支持企业技术创新。
（三）建立健全有利于技术创新的评价、考核与激励机制。
完善高等学校和科研院所内部分类考核。对从事教学、基础研究、应用技术研究和成果转化的不同工作进行分类评价，使上述各类人员具有同等地位。科技人员承担企业委托的研究项目与承担政府科技计划项目，在业绩考核中同等对待。
支持高等学校和科研院所建立技术转移的激励机制。应用开发类研究以成果的转化应用作为评价标准。有条件的高等学校、科研院所建立专门技术转移机构；对技术转移获得的收益，明确对科技成果完成人和为成果转化做出贡献人员的奖励措施。
完善国有企业考核体系和分配激励机制。发挥业绩考核引导作用，在对企业负责人经营业绩考核中，进一步完善对技术创新能力的考核指标体系，引导企业加大科技投入。推动企业集团将技术创新能力指标纳入内部各层级企业的考核评价体系。进一步研究企业骨干技术人员中长期分配激励机制与政策，调动发挥骨干技术人员积极性。
（四）落实激励企业技术创新政策。
抓好政策落实。加快开展国家自主创新产品认定工作，加强有关部门的协调配合，加大宣传培训力度，落实企业研究开发费用所得税前加计扣除、高新技术企业认定、政府采购自主创新产品、创业投资企业和科技企业孵化器税收优惠等重点政策。
不断完善政策。开展政策落实情况评估，及时掌握新的政策需求，促进政策研究制定，完善促进产学研结合、技术转移等政策措施。
（五）加大对企业技术创新的金融支持。
建立科技金融合作机制。加强技术创新与金融创新的结合，发挥财政科技投入的杠杆和增信作用，引导和鼓励金融产品创新，支持企业技术创新。
加大对企业技术创新的信贷支持。通过贷款贴息等手段鼓励和引导政策性银行、商业银行支持企业特别是中小企业技术创新。
支持企业进入多层次资本市场融资。鼓励和支持企业改制上市，扩大未上市高新技术企业进入代办股份转让系统试点范围，鼓励科技型中小企业在创业板上市。
开展知识产权质押贷款和科技保险试点，推动担保机构开展科技担保业务，拓宽企业技术创新融资渠道。
大力发展科技创业投资。加大科技型中小企业创业投资引导力度，引导和鼓励金融机构、地方政府以及其他民间资金参与科技创业投资。
四、组织实施
（一）加强组织领导，统筹推进工程实施。科技部、财政部、教育部、国务院国资委、全国总工会、国家开发银行等部门组成的推进产学研结合工作协调指导小组，负责组织实施技术创新工程，定期召开会议，研究决定技术创新工程实施的重大事项，统筹协调相关部门和地方创新资源，督促检查技术创新工程的实施情况。
协调指导小组办公室负责落实协调指导小组的议定事项，做好推动技术创新工程实施的具体工作，加强联络协调，组织调查研究，促进信息沟通，指导地方工作。
（二）加强部门协同，完善分工负责机制。各相关部门根据总体方案，结合部门职能，分解工作任务，发挥各自优势，制定具体方案，落实相应责任；部门间加强协调配合，针对实施中出现的新情况、新问题，及时研究采取有效措施。充分发挥行业协会在推进企业技术创新中的重要作用。
（三）发挥地方作用，结合实际开拓创新。各地方要结合当地实际，突出地域特色，在总体方案的指导下，加强组织领导，制定方案，集成相关资源，加大投入，完善保障措施；各级科技、财政、教育、国资监管、工会、开发银行等部门要加强分工协作，与有关部门协调合作，积极探索，大胆创新，落实各项重点任务，扎实推进技术创新工程的实施。
擅自处分共有财产是否有效
[案情]宋某与妻子王某长期不和。2003年8月23日，宋某私自与马某达成购房协议，将其名下的夫妻共有房屋以90000元的价格卖给马某，并按相关规定办理了房屋产权过户手续。2004年2月，王某将宋某与马某二人告上法庭，请求法院确认该房屋买卖合同无效。
[分歧]对本案如何处理，有两种不同意见。
第一种意见认为，宋某未经财产共有人王某同意，擅自出卖其与王某所共有的房屋，侵犯了王某的财产所有权，宋某与马某的房屋买卖合同应认定为无效合同，马某基于该合同取得的房屋应当返还给王某。
第二种意见认为，马某购买该房屋时是善意的，并且马某已经支付了对价，马某在购买房屋时没有义务审查该房屋的所有权是否涉及其他人的利益。依照我国法律规定，善意有偿取得的财产是合法有效的，因此，法院应驳回王某的诉讼请求。
[评析]笔者同意第二种意见。理由是：一、从本案的事实来看，争议的房屋所有权应是宋某和王某所共有的夫妻共同财产，但由于我国法律对房屋这类不动产所有权采取的是登记确认主义，登记上的记名人才是法律意义上的所有权人，因而登记具有公示物权及物权变动的效力。王某并未被登记为该房屋产权所有人，其不是法律意义上的所有权人，因此无法对抗第三人。
二、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第八十九条明确规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案宋某出具了其作为争议房屋唯一所有权人的产权证书，并以自己的名义与马某办理了房屋所有权过户手续，马某没有理由不相信该房屋是宋某一人所有的。宋某在处分房屋时的存在权利瑕疵，马某对此无从所知，并且对此不存在故意或过失。况且马某购房支付的价格也是公平合理的，即为对价。综上所述，马某在购买房屋时已尽到了买方的义务，因此，马某在取得该房产时是善意有偿的。依照善意保护和善意取得制度，应认定该买卖合同有效，房屋应归马某所有，法院应驳回王某的诉讼请求。
江西省吉水县法院 刘皓 王根生
电话：0796-3561025
