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国务院


国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知


　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：

　　一、提高认识，明确指导思想

　　（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

　　（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

　　二、完善供应政策，调整供应结构

　　（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。

　　（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。

　　（六）建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。

　　（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。

　　三、改革住房制度，健全市场体系

　　（八）继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。

　　（九）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。

　　（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。

　　（十一）规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》，切实改善住房消费环境。

　　四、发展住房信贷，强化管理服务

　　（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。

　　（十三）完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。

　　（十四）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。

　　五、改进规划管理，调控土地供应

　　（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。

　　（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。

　　（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。

　　六、加强市场监管，整顿市场秩序

　　（十八）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。

　　（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。

　　（二十）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。

　　地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。

　　中华人民共和国国务院

　　二00三年八月十二日

浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府关于印发绍兴市政府性债务管理暂行办法的通知

绍政发〔2006〕69号




各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
　　
　　现将《绍兴市政府性债务管理暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　绍兴市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO六年七月二十日



绍兴市政府性债务管理暂行办法

第一章 总则

　　第一条 为加强我市政府性债务管理，规范政府性债务行为，防范和化解政府性债务风险，根据国家有关法津法规和《浙江省人民政府关于加强地方政府性债务管理的通知》及《浙江省地方政府性债务管理实施暂行办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　
　　第二条 本办法所称政府性债务，是指各级政府及其部门向外国政府或国际经济组织借款、申请国债转贷资金、上级财政周转金借款等，或者政府所属单位（含政府设立的各类投融资机构，以下简称单位）以所拥有的资产或权益为抵押申请商业银行贷款、发行债券等形成的债务，以及通过政府担保、承诺还款等融资形成的或有债务。
　　
　　第三条 本办法适用于绍兴市直和越城区政府性债务的举借、使用、偿还和监督管理。
　　
　　第四条 财政、发展改革、审计等部门按照“统一领导、归口管理、分工合作、各司其职”的工作原则，共同做好政府性债务管理工作。
　　
　　财政部门负责政府性债务的日常管理和履行财政监督等职责。
　　
　　发展改革部门负责政府性债务项目的立项审批工作。
　　
　　审计部门负责对政府性债务进行审计监督。
　　
　　第五条　政府性负债建设项目应当是公益性领域的项目，主要用于事关区域整体发展所急需建设，但暂时存在资金缺口的基础设施和公用设施项目，不得用于经常性支出和竞争性项目建设。
　　
　　第六条　建立政府性债务偿还机制，按照“谁举债，谁偿还”的原则，确定偿债责任单位，落实偿债资金来源，没有还债保障的项目不允许负债建设。
　　
　　第七条　除按有关规定为使用外国政府贷款或者国际经济组织贷款进行转贷外，各级政府及其部门、单位不得作政府性债务的担保人，也不得为其他经济组织担保。
　　
　　第八条 乡镇政府及其下属单位原则上不得举债，确需举借政府性债务的必须经财政部门审核，并报市政府审批，纳入上级政府性债务收支计划。越城区政府及绍兴经济开发区、袍江工业区、镜湖新区要对已经形成的乡镇政府性债务进行全面、彻底的清理，并制定具体的偿债计划，因地制宜采取有效的化解措施。

第二章 政府性债务计划的编制和审批

　　第九条　财政部门要对政府性负债建设项目资金来源的合法性、真实性等进行审核，并会同相关部门对项目建设规模、筹资渠道、成本收益和偿债资金来源等进行评审论证，重大项目应通过社会听证、公示等形式，充分征求社会各方面及相关专业人士的意见，坚决杜绝盲目、违规举债。
　　
　　政府性负债建设项目资金来源未经财政部门审核同意，发展改革部门不予批准项目建设。
　　
　　第十条　政府各部门、单位（以下简称债务责任主体）举借政府性债务的，必须按财政部门的要求编制和报送政府性债务年度收支计划及有关资料。
　　
　　政府性债务收支计划包括举借、偿还政府性债务计划和债务余额变动情况，按项目、债务类型反映举借和偿还政府性债务的情况，按债务类型反映偿还债务的资金来源、逾期债务处理等内容。
　　
　　第十一条 债务责任主体需申请或偿还政府性债务的，原则上应于每年10月底前，提出下年度政府性债务年度收支计划，由主管部门汇总后报市财政局；属越城区的，由越城区财政局审核汇总后报市财政局；无主管部门的，直接报送市财政局。
　　
　　债务责任主体申请举借政府性债务计划时，应向财政部门提供下列资料：
　　
　　(一)举借政府性债务申请书；
　　
　　(二)建设项目相关批准文件；
　　
　　(三)财务报表；
　　
　　(四)财政部门认为应当提供的其它资料。
　　
　　第十二条　市财政局应当在每年１２月底前编制下年度政府性债务收支计划报市政府审批，并在市政府批准后一个月内，下达各债务责任主体执行。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　
　　债务责任主体必须严格执行政府性债务年度收支计划。因政策性或其他客观因素确需调整政府性债务收支计划的，应当按规定程序重新办理审批手续。

第三章 政府性债务责任主体的职责

　　第十三条 债务责任主体应当严格按照相关规定进行财务管理和会计核算，依法签订借款合同，并接受财政、审计等部门的监督。在签订借款合同之日起7个工作日内，债务责任主体应当将借款合同副本抄送财政部门备案，并于每季后10日内向财政部门报送政府性债务资金的筹集、使用和归还情况的报告以及政府性债务统计表。
　　
　　市财政局审核汇总后按季向市政府报送政府性债务统计表。
　　
　　第十四条　债务责任主体应在项目竣工后按规定将工程结（决）算报告和竣工财务决算报财政部门审核，并向财政部门提交使用政府性债务资金项目终结报告。
　　
　　第十五条　债务责任主体必须按照借款合同偿还到期的政府性债务。属于转贷的，转贷机构必须按转贷协议履行偿还债务的义务。有担保人的，担保人应当依法承担偿债连带责任。
　　
　　第十六条　属于政府转贷的政府性债务，应当通过财政部门逐级向转贷机构偿还。属于政府担保的政府性债务，由债务责任主体直接偿还。
　　
　　属于政府所属部门、单位以资产或权益抵押而形成的政府性债务，其抵押担保资产或权益收入，在债务未清偿完毕之前，不得挪作他用。
　　
　　第十七条 债务责任主体的法定代表人发生变更，由财政部门、审计部门或接受委托的中介机构依法进行审核审计。新的法定代表人承担组织偿还全部政府性债务的责任。
　　
　　第十八条 在使用政府性债务资金项目的实施期和还款期，债务责任主体应当按计划筹集偿债资金。下列资金可以作为偿债资金的主要来源：
　　
　　（一）负债建设项目投入使用后的收益；
　　
　　（二）债务责任主体的自有资金、资产出让收入和其他收入；
　　
　　（三）经批准处置的国有资产收入；
　　
　　（四）财政预算安排的专项偿债资金；
　　
　　（五）经批准的政府偿债准备金。

第四章 政府性债务的预警和监督管理

　　第十九条 建立监测政府性债务的指标体系和预警机制，运用负债率、债务率、偿债率等监测指标，设置警戒线，监控政府性债务规模和风险。
　　
　　负债率：是指政府性债务余额与本地区生产总值之比，警戒线为10%，反映地方经济状况与政府性债务余额的适应关系。
　　
　　债务率：是指政府性债务余额与当年可支配财力之比，警戒线为100%，反映地方当年可支配财力对政府性债务余额的承受能力。
　　
　　偿债率：是指当年偿还政府性债务本息额与当年可支配财力之比，警戒线为15%，反映地方当年可支配财力所需支付当年政府性债务本息的能力。
　　
　　上述警戒线均不得超过，若3个债务监测指标中有1个指标达到或超出警戒线，则不得再增加新的政府性债务。
　　
　　第二十条　为提高偿还政府性债务能力，抵御债务风险，财政部门应根据年初债务余额的3%－8%的比例建立市级政府性债务偿债准备金。偿债准备金由财政部门设立偿债准备金专户，实行专户核算、专款专用，任何单位和个人不得挤占或挪用。
　　
　　偿债准备金的规模最高以财政负责偿还的政府性债务余额为限。
　　
　　第二十一条　下列资金可以作为偿债准备金的来源：
　　
　　（一）财政预算内拨款；
　　
　　（二）土地出让收入中提取5%；
　　
　　（三）基础设施建设中形成的经营性资产的出租、出让收入；
　　
　　（四）偿债准备金增值收入；
　　
　　（五）政府性债务资金银行存款利息净收入；
　　
　　（六）逾期还款收取的滞纳金和罚款；
　　
　　（七）其他可以用于偿还债务的资金。
　　
　　第二十二条 政府性债务偿债准备金的主要用途：
　　
　　（一）经批准需由本级财政偿还的债务；
　　
　　（二）偿还因自然灾害等不可抗拒的原因致使债务项目完全丧失还款能力的债务；
　　
　　（三）临时垫付尚未产生效益的到期项目的债务；
　　
　　（四）其他经批准偿还或垫付的债务。
　　
　　第二十三条 债务责任主体申请偿债准备金偿还政府性债务，必须列入政府性债务收支计划，经财政部门审核提出意见，报经市政府常务会议批准后按规定程序办理。
　　
　　申请偿债准备金临时垫付偿还政府性债务，应与财政部门签订借款协议，明确还款计划。
　　
　　第二十四条　财政部门要及时、准确地掌握政府性负债建设项目贷款及配套资金等情况，会同有关部门加强监督检查，实行过程控制，严防项目举债突破计划与规模。政府性负债建设项目完成后，财政、审计部门或接受委托的中介机构应当对政府性债务项目资金使用情况进行全面审核、审计。
　　
　　第二十五条　各部门、单位的政府性债务情况应列入领导干部经济责任审计范围，其结果作为领导干部的考核内容。

第五章 责任追究

　　第二十六条 债务责任主体及其工作人员有下列行为之一的，责令改正，调整有关会计账目，追回被挪用、骗取的相关资金，没收违法所得；对部门、单位给予警告或者通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予降级处分；情节较为严重的，给予撤职处分；情节严重的，给予开除处分：
　　
　　（一）以虚报、冒领等手段骗取政府及其所属部门、单位举借资金或者担保的外国政府贷款、国际经济组织贷款；
　　
　　（二）滞留政府及其所属部门、单位举借资金或者担保的外国政府贷款、国际经济组织贷款；
　　
　　（三）截留、挪用政府及其所属部门、单位举借资金、担保资产或者担保的外国政府贷款、国际经济组织贷款；
　　
　　（四）违反本办法规定，瞒报、少报政府性债务规模的；
　　
　　（五）其他违反规定使用、骗取政府及其所属部门、单位举借资金或者担保的外国政府贷款、国际经济组织贷款的行为。
　　
　　第二十七条 国家机关及其工作人员违反《中华人民共和国担保法》及国家有关规定，擅自提供担保的，责令改正，没收违法所得。对部门、单位给予警告或者通报批评。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告、记过或者记大过处分；造成损失的，给予降级或者撤职处分；造成重大损失的，给予开除处分。
　　
　　第二十八条 有关部门或单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员有下列行为之一的，责令其限期改正，并依法追究其行政责任：
　　
　　（一）违规举债的；
　　
　　（二）作假、虚报政府性债务资金使用报告的；
　　
　　（三）违规拨付财政预算资金、偿债准备金的；
　　
　　（四）其他违规行为。
　　
　　第二十九条 上级领导强令或者授意有关部门、单位违反本办法的规定程序，或者违法干预举借政府性债务决策的，根据干部管理权限由行政监察主管机关依法追究其行政责任。
　　
　　第三十条 违反政府性债务管理规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附　　则

　　第三十一条　本办法由市财政局负责解释。
　　
　　第三十二条　各县（市）人民政府可结合本地实际，参照本办法制定有关规定。经批准的各县（市）政府性债务年度收支计划应于每年４月底前报市财政局备案。
　　
　　第三十三条　本办法自发布之日起施行。