最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押、买卖交易无效的函
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最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押、买卖交易无效的函
最高人民法院关于共有人之一私自与外籍华人违反法律进行房产抵押、买卖交易无效的函
1990年10月26日，最高法院
函
上海市高级人民法院：
你院“关于沈云诉王雪霞房屋产权纠纷案的请示”收悉。经研究，我们认为，根据1984年余性本、王雪霞等人共同签署的“房屋分割协议书”的约定，双方当事人所争议的房屋应属王雪霞及余学强等六个子女共有。王雪霞事先未经全体共有人的同意，私自向沈云抵押、出卖房屋，侵犯了其他共有人的权益，而且双方当事人的抵押、买卖房屋行为又均未按照我国的房屋管理规定进行，也未得到房屋主管部门的认可。因此，应认定沈云与王雪霞的房屋抵押、买卖交易行为无效。对沈云提出的确认房屋产权的请求不予支持，王雪霞应返还沈云的钱款，由此造成的损失应根据双方的责任相应承担。
以上意见供参考。
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所有权保留制度中出卖人取回权的法律性质
--就物求偿说之检讨
武汉大学法学院2001硕士研究生 汪淑华
所有权保留，是指在买卖合同中，双方当事人约定买受人先占有使用标的物，但在双方约定的特定条件成就前，出卖人仍保留标的物所有权，待条件成就后，再将所有权移转给买受人的制度。据学者研究，罗马法上曾有类似制度，德国普通法亦承认该制度，但由于在当时利用甚少，因而不为世人所重视。19世纪末期，随着信用经济的发展，分期付款交易的日益兴盛，所有权保留作为分期付款交易的方式之一，以其特有的制度设计，实现了买受人对标的物的提前利用，并为出卖人实现债权提供了有效便捷的担保，实现利益均衡，保障交易安全的效用。因而，所有权保留制度纷纷为英美法系及大陆法系所普遍采用。适应这一立法趋势和我国市场经济的发展的要求，１９９９年制定的我国《合同法》的１３４条规定："当事人可以在买卖合同中约定买受认为履行支付价款或其他义务的，标的物的所有权属出卖人。"从而确定了我国的所有权保留制度，具有重要意义。但这一规定未臻完善，本文拟就所有权保留制度中出卖人取回权的法律性质作一探讨。
一、学说分歧简介
在所有权保留买卖中，买受人在约定的特定条件成就前，可以说先占有使用标的物，并享有指向标的物的所有权。而出卖人则以保留所有权的方式作为债权的担保，并且拥有于特定条件下的对于标的物的取回权。出卖人取回标的物后，如买受不于一定期间内履行契约回赎标的物的，出卖人即可将标的物再出卖。
所为出卖人的取回权，是指在所有权保留买卖中，在买受人有特定的违约行为，致损害出卖人合法权益时，出卖人依法享有的自买受人处取回标的物的权利。对此，《美国统一商法典》的9-５03条及我国台湾地区《动产担保交易法》的28条均著有明文。德国民法虽未有明文规定，但学说判例认为基于保留所有权本质及其担保债权的功能，买受人不依约定履行义务，清偿不能或其行为违反契约，尤其因不当使用标的物，致危害出卖人的担保利益时，出卖人得取回标的物。［１］然而，关于出卖人取回权的法律性质，学者间存在诸多争议，主要有［２］：
１、解除权效力说。此说为林永荣先生所倡。他认为："契约当事人之一方迟缓给付者，他方得定相当期限，催告其履行，如于期限内仍不履行时，得解除其契约，此为第254条规定关于契约解除之原则。附条件买卖契约，亦为契约之一种，本条之规定，原可适用之，惟本文第28条第1款对于买受人不依约定偿还价款，亦即迟缓给付者，已另定其行使物权与债权之方法，亦即取回标的物，并以之再行出卖，所定附条件买卖契约，因之而失其效力。此项契约之失效，乃基于取回权之行使，故取回权之行使，亦生解除权之效力。"
２、就物求偿说。此说以王泽鉴先生为代表，并已为我国大陆学者广泛接受。［３］该说认为："附条件买卖所规定之取回制度，应解释为系出卖人就物求偿价金之特别程序。从整个取回制度以言，其内容与强制执行，基本上似无差异。其取回类似强制执行法的查封；买受人之回赎类似强制执行法的撤销查封；出卖程序类似强制执行法的拍卖程序。"
３、附法定期限解除契约说。该说为黄静嘉先生所倡，他认为："取回系附有法定期间之解除契约，出卖人取回买卖契约标的物，契约尚未解除，须至回赎期间已过，买受人不为回赎时，契约始行解除。买受人不待回赎期间经过，即为再出卖之请求，或因有急迫情事，出卖人不待买受人回赎，径行为再出卖者，亦生同样效果。解除契约后原则上双方应负恢复原状之义务，出卖人取回标的物，其所受领之标的物应返还买受人，买受人对使用标的物之代价及所致之损害应负赔偿责任。惟因使用标的物之代价及损害赔偿，往往不易确定，故法律采用再出卖之方式以清算解约后双方之权利义务关系。换言之，再出卖仅为确定请求范围之方法，出卖人由自己受领，但因契约解除而应返还之价金中，扣除经由再出卖所确定买受人使用标的物之代价及损害赔偿，如有余额，应返还买受人，如有不足，出卖人仍得继续追偿。买受人不于一定期间内为再出卖之请求，而出卖人亦于取回标的物后30日内未为再出卖者，系双方放弃清算，出卖人无偿还已付价金之义务，出卖人亦失其费用及损害赔偿请求权。"
上述三说中就物求偿说为通说。虽然三说观点各异，但仍然有其共通之处。出卖人的取回权与再出卖全为两种不同的权利，但上述三说在论述取回权制度的法律性质时，皆不约而同的将再出卖程序纳入进行阐述。这或有再出卖程序与取回权有非常紧密关系的缘故。其二，就物求偿说与附法定期限解除契约说虽然所持观点不同，但在出卖人行使取回权，取回标的物时是否即已发生解除契约此一问题上，却是结论相同，都认为不导致契约的解除。二者所不同的在于出卖人再出卖或买受人已过回赎期不回赎标的物之时，是否发生解除契约的效果的问题上观点各异。
二、各学说之评析
１、解除权效力说
此种观点，颇值参考，然而其中存在明显缺陷：（１）从保留所有权的功能上看，其目的在于出卖人债权的担保。出卖人行使取回权，其目的在于借助取回权的行使实现合同，而非解除合同。但次说认为出卖人行使取回权之时即发生解除契约的效力，实与保留所有权的目的不符。（２）此说将出卖人行使取回权的效力等同于再出卖。解除权效力说认为出卖人取回标的物，并再行出卖，则所附条件买卖契约因此而失其效力，因而，取回权的行使亦生解除权的效力。解除权的效力由出卖人取回标的物后再出卖而发生，但这并不意味着出卖人行使取回权之时即发生此等效力。
２、就物求偿说
（１）从所有权保留的法律构成上看，王泽鉴先生的立论难谓一贯。所有权保留的法律构成，存在着所有权构成与担保权构成的对立。所有权保留买卖，是从所有权的基石上发展起来的制度。在买受人支付全部价款或完成其他约定的特定条件之前，出卖人保留标的物所有权，在买受人付清价款或完成其他条件后，标的物所有权才发生移转。在承认物权行为独立性的立法下，应认为是所有权移转的物全行为附有停止条件；在认为物权变动是债权行为的当然结果的立法下，则可解释为买卖合同这一债权行为附有停止条件，从而使买卖合同的所有权移转效力受到限制。在所有权构成下，当买受人不履行义务时，因出卖人尚未将标的物所有权移转于买受人，出卖人可以依约行使取回权，取回标的物。从债权担保的角度看，所有权保留买卖中，出卖人在买受人付清价款或完成其他条件之前，以保留所有权的方式作为债权的担保。如果买受人不履行义务，出卖人即可取回标的物，并且即使在价金债权超过诉讼时效，出卖人仍然可以要求买受人返还标的物。所有权保留具有物的担保所特有的优先受偿的效力，但这一效力直接指向的对象不是变价所得的金钱，而是直接采取取回标的物的实物形式。因此，无论是从所有权构成出发还是从担保权构成出发，都?
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在所有权保留的法律性质这一问题上，王泽鉴先生赞同附停止条件所有权移转说，此说乃是从所有权构成的角度看待所有权保留制度。他认为："动产担保交易法第２６条规定买受人于价金一部或全部清偿或完成特定条件时，始取得标的物之所有权，物权行为之效力系于价金支付之事实，故亦为附停止条件。此向规定符合当事人之意思及交易上之习惯，实称允当。"［４］然而，在论及取回权的法律性质时，王泽鉴先生却从担保权构成出发，认为取回制度系出卖人就物求偿价金的特别程序，并针对"标的物既为出卖人所有，自无就自己所有物变价受偿之理"的见解提出反驳，认为"出卖人于取回后再出卖时放弃保留之所有权，条件因而成就，买受人取得物之所有权。亦可认为，动产担保交易法既然规定出卖人得就自己之物变卖求偿，则法律拟制标的物之所有权已移转于买受人。"［５］所有权保留制度，其法律构成存在所有权构成与担保权构成的对立，王泽鉴先生在所有权保留的法律性质上采所有权构成理论，在出卖人取回权的法律性质上却改采担保权构成理论，其立论实难谓一贯。
（２）从担保权构成说出发，亦难得出就物求偿说的结论。在所有权保留买卖中，出卖人以保留所有权的方式作为其债权的担保，此种担保所指向的是标的物的实物形式，而不是标的物变价所得的价金。然而，就物求偿说将出卖人的债权担保扩展至标的物变价所得的价金，认为出卖人于取回后再出卖时，买受人因出卖人放弃保留的所有权或法律的拟制而取得标的物所有权，因而出卖人可以就标的物变价受偿。此种观点，笔者不敢苟同。首先，在所有权保留买卖中，出卖人是一种有别于质权、抵押权等的特殊担保方式，即以保留标的物所有权的方式作为其债权的担保。按照就物求偿说，出卖人于取回标的物后再出卖时放弃保留之所有权，或认为法律拟制标的物所有权在再出卖时已移转于买受人，但是出卖人以保留所有权作为债权的担保，标的物所有权既已归于买受人，出卖人即已丧失其所有权，因而也丧失了其债权的担保，这样出卖人凭借何种权利将标的物再出卖，又何以以标的物变价价金优先受偿？其次，认为法律拟制标的物之所有权在再出卖时已转移于买受人并无根据，而且是对出卖人所有权的侵害。在所有权保留买卖中，买受人只有付清价款或完成双方当事人的其他特定条件，方可取得标的物所有权，否则，买受人就不能取得标的物?
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（３）从所有权构成出发，也得不出就物求偿说的结论。所有权保留是一种附停止条件的所有权移转行为，在买受人付清价款或完成约定的其他条件后，标的物所有权才发生移转。附停止条件法律行为，于条件成就与否未定时，法律行为的效力发生与否，处于未确定状态。就物求偿说人为地拟制出卖人于取回标的物后再出卖时放弃所有权，条件因而成就，买受人取得标的物所有权。按照附条件买卖合同理论，即使出卖人放弃保留的所有权，所有权保留买卖中所附条件亦不能因此而成就，除非双方当事人约定出卖人再出卖时放弃所有权为条件成就。但是，出卖人为自身利益计，万难为此种约定。因而，即使认为出卖人在出卖时放弃保留的所有权，买受人亦无法取得标的物所有权。+出卖人放弃保留的所有权，并不能当然推定其有移转标的物所有权于买受人的意思。出卖人放弃保留的所有权只能导致标的物成为无主之物，这并非拟制出卖人再出卖时放弃标的物所有权的初衷。因此欲使买受人获得所有权，不能从条件着手，而只能通过对出卖人的再出卖作移转标的物所有权于买受人的意思进行拟制，但此种拟制之弊已如上所述。
３、附法定期限解除契约说
附法定期限解除契约说认为出卖人于取回标的物后再出卖，即发生合同解除的效果。此观点实值赞同，但是该说却完全忽视了合同解除的程序要求，认为买受人不于一定期间内为再出卖请求，而出卖人也未再出卖时，亦发生合同解除的效果，这实与法律规定不符。依台湾民法及判例，解除权的行使须向他方当事人以意思表示为必要，此种意思表示自到达他方当事人时方才发生解除合同的效力。台湾地区法院判例认为，如使用其他社会交易观念认为含有解除合同意义的文字的，亦无不可。［６］在台湾地区《动产担保交易法》未设有明文规定时，有关合同解除的方式应准用台湾民法的有关规定。因此，在所有权保留买卖中，出卖人在一定期间内未为再出卖的，并不能当然视之为合同解除，而应以出卖人有否向买受人为解除合同的意思表示而有所区别。
有论者认为再出卖程序是出卖人实现价金债权的自我救济手段，他与强制执行法的拍卖程序的目的是相同的，即实现债权。进而认为，附法定期限解除契约说认为再出卖程序仅仅是确定出卖人请求权范围的方式，显然有悖于一般的操作法则，因为现代社会共有估价等便利方式可用，大可不必舍简就繁，采用耗时费力，手续复杂的再出卖程序。［7］笔者认为，再出卖程序确如论者所言，其目的在于实现出卖人的债权，但此债权并非原所有权保留买卖之债，而是合同解除之后产生的损害赔偿之债。合同解除后，不仅使双方当事人从合同约束中解脱出来，而且通常亦使当事人负有返还给付的义务。合同解除并不使合同溯及既往的消灭，违反合同义务所导致的损害赔偿义务，仍然可以主张。依我国台湾地区《动产担保法交易》第28-30条的规定，出卖人取回标的物后，买受人在一定条件下，得回赎该物或请求出卖人将标的物再出卖；出卖人再出卖物品所得价款，应先冲抵费用，次冲利息，再冲原本，如有剩余，应返还买受人，如有不足，出卖人的继续追偿。此规定可以被视为是关于合同解除后产生的恢复原状（损害赔偿）之债的履行的规定。至于再出卖程序的规定，则是法律价值选择的结果。在实现债权时，法律在公平与效率可以有多种选择，其?
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三、本文的观点
我国《合同法》第１３４条规定了所有权保留制度，但并未对取回制度作任何规定，也未对出卖人取回标的物后再出卖是否发生解除合同的效力作任何规定。然而，依我国《合同法》第167条的规定，分期付款的买受人未支付到期价金的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。此项规定明确赋予出卖人在买受人有一定违约行为时的解除权。虽然此项规定的具体内容有欠周全，片面地强调了出卖人的利益，而对买受人的利益则显然保护不够，但是此项规定明确显示了我国在此问题上的立法取向，即在一定条件下赋予出卖人以解除权。依我国《合同法》第９４条的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期间内仍为履行的，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，或有法律规定的其他情形，另一方当事人可以依法解除合同。因此，在所有权保留买卖中，出卖人取回标的物后，买受人为在一定期限内回赎的，出卖人可以该条规定解除合同。此为出卖人解除合同的实体要件，出卖人如欲达解除合同的效果，则亦需符合解除合同的程序要求。我国《合同法》第9
6条规定，出卖人依９４条规定解除合同的，以向买受人为解除合同的意思表示为必要，合同自该意思表示到达买受人时发生解除的效力。因此，出卖人于取回标的物后再出卖的，在再出卖之日前一定期间内通知买受人，此项通知则可视为出卖人向买受人为解除合同的意思表示。回赎期已经过，买受人未为回赎且在法定期间内未请求出卖人再出卖，出卖人在法定期间也未出卖的，应区别出卖人有否向买受人为解除合同的意思表示分别对待，不可当然视之为发生合同解除的效果。出卖人如有为此项通知的，则发生合同解除的效力，如未为此项通知的，则不发生合同解除的效力。
注：［1］王泽鉴：《民法学说与判例研究》，中国政法大学出版社，1998年版，第173页
［2］王泽鉴：同上，第177-181页
［3］见王轶：《所有权保留制度研究》，载梁彗星主编：《民商法论丛》第6卷，法律出版社，1997年版，第645页；李辉东：：《所有权保留制度研究》，载梁彗星主编：《民商法论丛》第18卷，法律出版社，2001年版，第57页；龙著华：《论所有权保留买卖制度中出卖人的取回权》，载《法商研究》，2000年第４期；周显志、张永忠：《所有权保留的分期付款消费信贷法律问题探讨》，载《暨南学报》（哲社版），2002年第１期
［4］王泽鉴：同上，第132页
［5］王泽鉴：同上，第180-181页
［6］黄立：《民法债编总论》，中国政法大学出版社，2002年版，第526页
［7］龙著华：同上；王泽鉴：同上，第180页
广东省广州市人民政府办公厅
印发广州市工业用地储备和公开出让规定的通知
穗府办〔2009〕51号
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《广州市工业用地储备和公开出让规定》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土房管局反映。
广州市人民政府办公厅
二○○九年十一月十一日
广州市工业用地储备和公开出让规定
第一条 为规范本市工业用地储备及其土地使用权公开出让行为，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)和国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发〔2007〕78号)、《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号)的有关精神，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市市辖区的工业用地储备及其土地使用权的招标、拍卖、挂牌等公开出让适用本规定。
本规定所称的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
第三条 工业用地储备应当遵循加强土地调控、规范土地市场运行、提高建设用地保障能力的原则。
工业用地公开出让应当符合国民经济和社会发展规划、产业布局规划、土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划和土地供应计划，遵循公平、公开、公正和节约集约用地的原则。
第四条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织、指导、协调全市工业用地储备和公开出让工作，市国土房管局各区分局(以下简称区国土房管分局)负责组织实施。
除特别要求市级进行储备和出让的工业用地外，区土地开发中心和经区政府同意并报市政府批准的产业园区管委会等区土地储备机构负责土地储备的具体实施。
第五条 工业用地储备实行统一规划、分级储备、分区实施。各区政府根据社会经济发展计划、产业布局规划、土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划，结合本市限制用地目录和工业用地市场总体需求状况等，制定本区一定年期的工业用地储备规划。在各区工业用地储备规划基础上，市国土房管局会同市发展改革、经贸、规划、环保等职能部门统筹编制全市一定年期的工业用地储备规划，报市政府审批。
第六条 工业项目单位向区发展改革或经贸部门提出工业项目预申报后，区政府应当组织区发展改革、经贸、国土房管、规划、环保等相关部门对项目进行预评估，并将经评估的需供地工业项目信息报市统筹高效利用工业用地领导小组办公室(设在市发展改革委)汇总建立全市工业项目用地信息库。项目用地信息应包括选址意向、用地面积、产业类型、建设规模、投资估算、时间要求等内容。
市统筹高效利用工业用地工作领导小组依据我市产业政策、产业布局规划和《广州市产业用地指南》等，对全市工业项目用地信息库中的项目进行筛选，确定全市需供地工业项目目录，为合理安排工业用地的储备和出让提供依据。
第七条 各区政府应当根据全市工业用地储备规划制定本区年度工业用地储备计划和投资计划。区土地储备机构根据土地利用年度计划、工业用地储备计划和投资计划，并结合新征集体土地农民经济发展留用地，拟定年度工业用地的储备规模，报区国土房管分局审核并经区政府批准后组织实施。
对纳入土地储备计划的工业用地，由区土地储备机构向规划部门申请规划选址，规划部门根据城乡规划出具规划选址意见或储备红线。
第八条 区土地储备机构在土地出让前应当推进实施土地储备，依法按计划分批次办结土地的农转用或土地征收审批以及收回或收购国有土地使用权手续，落实征地和拆迁安置补偿。
第九条 区国土房管分局应当根据当年区内工业用地储备情况和市需供地工业项目目录，制订本区年度工业用地公开出让计划，经区政府审核后报市国土房管局。
市国土房管局应当在统筹平衡各区工业用地储备和出让规模的基础上，拟订全市年度工业用地公开出让计划报市政府批准，并报省国土资源厅备案。公开出让计划跨年度执行至下一年度公开出让计划公布之前。
对于已成片储备的产业园区或分期建设的工业项目，出让计划可先不确定出让地块的具体面积，只明确园区或项目等计划供地的总量。通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者后，再根据工业项目的产业类型、投资强度、用地控制指标等要求合理确定出让地块的具体面积。
第十条 工业用地的储备和公开出让原则上应在计划内执行，但各区可根据工业用地需求情况和计划执行情况在年度中期对工业用地年度储备和公开出让计划作出适度调整，并报原批准机关审批。
第十一条 通过预评估筛选的工业项目建设单位和个人，对列入年度工业用地公开出让计划的具体地块有使用意向的，可向区土地储备机构提出用地预申请，同时承诺支付的土地价格和条件。区国土房管分局根据年度工业用地公开出让计划和土地市场情况适时组织公开出让，预申请人应当参加出让用地的竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
第十二条 储备地块公开出让前，由区土地储备机构向区发展改革、经贸、规划、环保等部门征询工业项目产业、规划、环保等初步审核意见，由区国土房管分局根据年度工业用地公开出让计划、有关部门的用地初审意见和用地意向申请等情况拟定土地公开出让方案。
公开出让方案应当包括以下内容：
(一)地块位置范围；
(二)地块面积；
(三)规划条件；
(四)产业类型和生产技术要求；
(五)投资强度和土地产出率要求；
(六)竞买资格或市场准入条件；
(七)土地使用年期；
(八)公开出让价格；
(九)公开出让方式；
(十)其他需要说明的情况。
在前款的情形下，公开出让方案应依据供地政策、土地用途、规划限制、企业投资运营特点和生产周期等具体因素选择适宜的出让方式，并安排合理的使用年限。产业类型须符合市产业规划布局，各项土地利用控制性指标须符合国土资源部工业项目建设用地控制指标和《广州市产业用地指南》的要求。
对具有综合目标或特定社会、公益建设条件，土地用途受严格限制、仅有少数单位或个人可能有受让意向的工业用地，可采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；也可设定专项条件，采取挂牌、拍卖方式，按照价高者得的原则确定受让人。但公开出让价格不得低于国家和省规定的最低价格标准；设定公开出让底价的，在出让活动结束前应当保密。
对已纳入公开出让计划的地块，公开出让方案应当报市国土房管局审核。未纳入公开出让计划的，公开出让方案应报市国土房管局审核后，报市政府审批。
第十三条 公开出让方案经批准后，由区国土房管分局组织公开出让。已建立土地有形市场的区，可委托区土地交易机构进行公开出让。未建立土地有形市场的区，委托市房地产交易登记中心进行公开出让。
土地交易机构应严格按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范组织工业用地公开出让工作。
第十四条 工业用地公开出让成交后，土地交易机构应当与地块竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，市国土房管局应当与地块竞得人或中标人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
采取招标方式或设定专项条件采取挂牌、拍卖方式出让的工业用地，在签订出让合同前必须按规定时间将供地审批结果向社会公示，公示时间不少于10个工作日。
经批准通过竞单位面积地价方式确定竞得人(中标人)的分期建设项目，市国土房管局应当与竞得人一次性签订国有土地使用权出让合同，再按照土地使用标准分期供地，自出让合同签订之日起2年内办理完供地手续。
第十五条 受让人按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴清土地出让价款后，区国土房管分局应当通知相应的区土地储备机构交付土地。
区土地储备机构应当按《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间和条件向受让人交付土地。
第十六条 受让人按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴清土地出让价款后，可依法申请办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》，并按规定申领《建设用地批准书》。
第十七条 工业用地公开出让收入全额上缴市财政(南沙、萝岗区除外)。
由区土地储备机构作为主体实施储备的工业用地，公开出让收入扣除市财政按规定上缴、计提的专项资金和垫支税费后返拨给区，并在地块出让并缴齐出让价款后3个月内由市财政返拨至区财政。
第十八条 受让人凭《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用证》向各级发展改革、规划、环保等行政主管部门申请办理建设项目立项、规划许可和环评等审批事项，有关部门应当依据原出具的初审意见及《国有建设用地使用权出让合同》的内容进行许可或审批。受让人按规定取得相关行政许可及行政审批文件后方可实施建设。
确因政策变动和城市规划调整等原因无法维持原初审意见的，有关行政审批机关应作出解释或说明。若受让人无法按新的审批意见实施建设的，市国土房管局应与受让人协商解除出让合同，撤销《国有土地使用证》。
第十九条 区国土房管、规划、环保、发展改革、经贸等相应职能部门在各自职能范围内，对受让人取得工业用地后的出让合同履行情况、土地开发利用情况、项目建设和竣工验收情况等进行后续监督和管理。对于受让人未能按出让合同约定的土地利用控制指标执行的，应当追究土地受让人的违约责任。采取招标方式或设定专项条件采取挂牌、拍卖方式出让的工业用地，供地后又改变用地条件的，应当依法收回土地。
受让人未按出让合同约定时间动工开发建设的，区国土房管分局应当及时开展闲置土地调查和处置工作。受让人因非主观原因未按期开工、竣工的，应提前30日向出让人提出延期申请，经出让人同意延期时间不得超过1年。
第二十条 市级储备工业用地的公开出让参照经营性用地出让的有关规定及操作执行。
第二十一条 从化市和增城市工业用地的储备和公开出让参照本规定执行。
第二十二条 本规定自2010年1月1日起施行，有效期5年。有效期届满前6个月，依据有关法律、法规并结合实际情况评估修订。
--就物求偿说之检讨
武汉大学法学院2001硕士研究生 汪淑华
所有权保留，是指在买卖合同中，双方当事人约定买受人先占有使用标的物，但在双方约定的特定条件成就前，出卖人仍保留标的物所有权，待条件成就后，再将所有权移转给买受人的制度。据学者研究，罗马法上曾有类似制度，德国普通法亦承认该制度，但由于在当时利用甚少，因而不为世人所重视。19世纪末期，随着信用经济的发展，分期付款交易的日益兴盛，所有权保留作为分期付款交易的方式之一，以其特有的制度设计，实现了买受人对标的物的提前利用，并为出卖人实现债权提供了有效便捷的担保，实现利益均衡，保障交易安全的效用。因而，所有权保留制度纷纷为英美法系及大陆法系所普遍采用。适应这一立法趋势和我国市场经济的发展的要求，１９９９年制定的我国《合同法》的１３４条规定："当事人可以在买卖合同中约定买受认为履行支付价款或其他义务的，标的物的所有权属出卖人。"从而确定了我国的所有权保留制度，具有重要意义。但这一规定未臻完善，本文拟就所有权保留制度中出卖人取回权的法律性质作一探讨。
一、学说分歧简介
在所有权保留买卖中，买受人在约定的特定条件成就前，可以说先占有使用标的物，并享有指向标的物的所有权。而出卖人则以保留所有权的方式作为债权的担保，并且拥有于特定条件下的对于标的物的取回权。出卖人取回标的物后，如买受不于一定期间内履行契约回赎标的物的，出卖人即可将标的物再出卖。
所为出卖人的取回权，是指在所有权保留买卖中，在买受人有特定的违约行为，致损害出卖人合法权益时，出卖人依法享有的自买受人处取回标的物的权利。对此，《美国统一商法典》的9-５03条及我国台湾地区《动产担保交易法》的28条均著有明文。德国民法虽未有明文规定，但学说判例认为基于保留所有权本质及其担保债权的功能，买受人不依约定履行义务，清偿不能或其行为违反契约，尤其因不当使用标的物，致危害出卖人的担保利益时，出卖人得取回标的物。［１］然而，关于出卖人取回权的法律性质，学者间存在诸多争议，主要有［２］：
１、解除权效力说。此说为林永荣先生所倡。他认为："契约当事人之一方迟缓给付者，他方得定相当期限，催告其履行，如于期限内仍不履行时，得解除其契约，此为第254条规定关于契约解除之原则。附条件买卖契约，亦为契约之一种，本条之规定，原可适用之，惟本文第28条第1款对于买受人不依约定偿还价款，亦即迟缓给付者，已另定其行使物权与债权之方法，亦即取回标的物，并以之再行出卖，所定附条件买卖契约，因之而失其效力。此项契约之失效，乃基于取回权之行使，故取回权之行使，亦生解除权之效力。"
２、就物求偿说。此说以王泽鉴先生为代表，并已为我国大陆学者广泛接受。［３］该说认为："附条件买卖所规定之取回制度，应解释为系出卖人就物求偿价金之特别程序。从整个取回制度以言，其内容与强制执行，基本上似无差异。其取回类似强制执行法的查封；买受人之回赎类似强制执行法的撤销查封；出卖程序类似强制执行法的拍卖程序。"
３、附法定期限解除契约说。该说为黄静嘉先生所倡，他认为："取回系附有法定期间之解除契约，出卖人取回买卖契约标的物，契约尚未解除，须至回赎期间已过，买受人不为回赎时，契约始行解除。买受人不待回赎期间经过，即为再出卖之请求，或因有急迫情事，出卖人不待买受人回赎，径行为再出卖者，亦生同样效果。解除契约后原则上双方应负恢复原状之义务，出卖人取回标的物，其所受领之标的物应返还买受人，买受人对使用标的物之代价及所致之损害应负赔偿责任。惟因使用标的物之代价及损害赔偿，往往不易确定，故法律采用再出卖之方式以清算解约后双方之权利义务关系。换言之，再出卖仅为确定请求范围之方法，出卖人由自己受领，但因契约解除而应返还之价金中，扣除经由再出卖所确定买受人使用标的物之代价及损害赔偿，如有余额，应返还买受人，如有不足，出卖人仍得继续追偿。买受人不于一定期间内为再出卖之请求，而出卖人亦于取回标的物后30日内未为再出卖者，系双方放弃清算，出卖人无偿还已付价金之义务，出卖人亦失其费用及损害赔偿请求权。"
上述三说中就物求偿说为通说。虽然三说观点各异，但仍然有其共通之处。出卖人的取回权与再出卖全为两种不同的权利，但上述三说在论述取回权制度的法律性质时，皆不约而同的将再出卖程序纳入进行阐述。这或有再出卖程序与取回权有非常紧密关系的缘故。其二，就物求偿说与附法定期限解除契约说虽然所持观点不同，但在出卖人行使取回权，取回标的物时是否即已发生解除契约此一问题上，却是结论相同，都认为不导致契约的解除。二者所不同的在于出卖人再出卖或买受人已过回赎期不回赎标的物之时，是否发生解除契约的效果的问题上观点各异。
二、各学说之评析
１、解除权效力说
此种观点，颇值参考，然而其中存在明显缺陷：（１）从保留所有权的功能上看，其目的在于出卖人债权的担保。出卖人行使取回权，其目的在于借助取回权的行使实现合同，而非解除合同。但次说认为出卖人行使取回权之时即发生解除契约的效力，实与保留所有权的目的不符。（２）此说将出卖人行使取回权的效力等同于再出卖。解除权效力说认为出卖人取回标的物，并再行出卖，则所附条件买卖契约因此而失其效力，因而，取回权的行使亦生解除权的效力。解除权的效力由出卖人取回标的物后再出卖而发生，但这并不意味着出卖人行使取回权之时即发生此等效力。
２、就物求偿说
（１）从所有权保留的法律构成上看，王泽鉴先生的立论难谓一贯。所有权保留的法律构成，存在着所有权构成与担保权构成的对立。所有权保留买卖，是从所有权的基石上发展起来的制度。在买受人支付全部价款或完成其他约定的特定条件之前，出卖人保留标的物所有权，在买受人付清价款或完成其他条件后，标的物所有权才发生移转。在承认物权行为独立性的立法下，应认为是所有权移转的物全行为附有停止条件；在认为物权变动是债权行为的当然结果的立法下，则可解释为买卖合同这一债权行为附有停止条件，从而使买卖合同的所有权移转效力受到限制。在所有权构成下，当买受人不履行义务时，因出卖人尚未将标的物所有权移转于买受人，出卖人可以依约行使取回权，取回标的物。从债权担保的角度看，所有权保留买卖中，出卖人在买受人付清价款或完成其他条件之前，以保留所有权的方式作为债权的担保。如果买受人不履行义务，出卖人即可取回标的物，并且即使在价金债权超过诉讼时效，出卖人仍然可以要求买受人返还标的物。所有权保留具有物的担保所特有的优先受偿的效力，但这一效力直接指向的对象不是变价所得的金钱，而是直接采取取回标的物的实物形式。因此，无论是从所有权构成出发还是从担保权构成出发，都?
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在所有权保留的法律性质这一问题上，王泽鉴先生赞同附停止条件所有权移转说，此说乃是从所有权构成的角度看待所有权保留制度。他认为："动产担保交易法第２６条规定买受人于价金一部或全部清偿或完成特定条件时，始取得标的物之所有权，物权行为之效力系于价金支付之事实，故亦为附停止条件。此向规定符合当事人之意思及交易上之习惯，实称允当。"［４］然而，在论及取回权的法律性质时，王泽鉴先生却从担保权构成出发，认为取回制度系出卖人就物求偿价金的特别程序，并针对"标的物既为出卖人所有，自无就自己所有物变价受偿之理"的见解提出反驳，认为"出卖人于取回后再出卖时放弃保留之所有权，条件因而成就，买受人取得物之所有权。亦可认为，动产担保交易法既然规定出卖人得就自己之物变卖求偿，则法律拟制标的物之所有权已移转于买受人。"［５］所有权保留制度，其法律构成存在所有权构成与担保权构成的对立，王泽鉴先生在所有权保留的法律性质上采所有权构成理论，在出卖人取回权的法律性质上却改采担保权构成理论，其立论实难谓一贯。
（２）从担保权构成说出发，亦难得出就物求偿说的结论。在所有权保留买卖中，出卖人以保留所有权的方式作为其债权的担保，此种担保所指向的是标的物的实物形式，而不是标的物变价所得的价金。然而，就物求偿说将出卖人的债权担保扩展至标的物变价所得的价金，认为出卖人于取回后再出卖时，买受人因出卖人放弃保留的所有权或法律的拟制而取得标的物所有权，因而出卖人可以就标的物变价受偿。此种观点，笔者不敢苟同。首先，在所有权保留买卖中，出卖人是一种有别于质权、抵押权等的特殊担保方式，即以保留标的物所有权的方式作为其债权的担保。按照就物求偿说，出卖人于取回标的物后再出卖时放弃保留之所有权，或认为法律拟制标的物所有权在再出卖时已移转于买受人，但是出卖人以保留所有权作为债权的担保，标的物所有权既已归于买受人，出卖人即已丧失其所有权，因而也丧失了其债权的担保，这样出卖人凭借何种权利将标的物再出卖，又何以以标的物变价价金优先受偿？其次，认为法律拟制标的物之所有权在再出卖时已转移于买受人并无根据，而且是对出卖人所有权的侵害。在所有权保留买卖中，买受人只有付清价款或完成双方当事人的其他特定条件，方可取得标的物所有权，否则，买受人就不能取得标的物?
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（３）从所有权构成出发，也得不出就物求偿说的结论。所有权保留是一种附停止条件的所有权移转行为，在买受人付清价款或完成约定的其他条件后，标的物所有权才发生移转。附停止条件法律行为，于条件成就与否未定时，法律行为的效力发生与否，处于未确定状态。就物求偿说人为地拟制出卖人于取回标的物后再出卖时放弃所有权，条件因而成就，买受人取得标的物所有权。按照附条件买卖合同理论，即使出卖人放弃保留的所有权，所有权保留买卖中所附条件亦不能因此而成就，除非双方当事人约定出卖人再出卖时放弃所有权为条件成就。但是，出卖人为自身利益计，万难为此种约定。因而，即使认为出卖人在出卖时放弃保留的所有权，买受人亦无法取得标的物所有权。+出卖人放弃保留的所有权，并不能当然推定其有移转标的物所有权于买受人的意思。出卖人放弃保留的所有权只能导致标的物成为无主之物，这并非拟制出卖人再出卖时放弃标的物所有权的初衷。因此欲使买受人获得所有权，不能从条件着手，而只能通过对出卖人的再出卖作移转标的物所有权于买受人的意思进行拟制，但此种拟制之弊已如上所述。
３、附法定期限解除契约说
附法定期限解除契约说认为出卖人于取回标的物后再出卖，即发生合同解除的效果。此观点实值赞同，但是该说却完全忽视了合同解除的程序要求，认为买受人不于一定期间内为再出卖请求，而出卖人也未再出卖时，亦发生合同解除的效果，这实与法律规定不符。依台湾民法及判例，解除权的行使须向他方当事人以意思表示为必要，此种意思表示自到达他方当事人时方才发生解除合同的效力。台湾地区法院判例认为，如使用其他社会交易观念认为含有解除合同意义的文字的，亦无不可。［６］在台湾地区《动产担保交易法》未设有明文规定时，有关合同解除的方式应准用台湾民法的有关规定。因此，在所有权保留买卖中，出卖人在一定期间内未为再出卖的，并不能当然视之为合同解除，而应以出卖人有否向买受人为解除合同的意思表示而有所区别。
有论者认为再出卖程序是出卖人实现价金债权的自我救济手段，他与强制执行法的拍卖程序的目的是相同的，即实现债权。进而认为，附法定期限解除契约说认为再出卖程序仅仅是确定出卖人请求权范围的方式，显然有悖于一般的操作法则，因为现代社会共有估价等便利方式可用，大可不必舍简就繁，采用耗时费力，手续复杂的再出卖程序。［7］笔者认为，再出卖程序确如论者所言，其目的在于实现出卖人的债权，但此债权并非原所有权保留买卖之债，而是合同解除之后产生的损害赔偿之债。合同解除后，不仅使双方当事人从合同约束中解脱出来，而且通常亦使当事人负有返还给付的义务。合同解除并不使合同溯及既往的消灭，违反合同义务所导致的损害赔偿义务，仍然可以主张。依我国台湾地区《动产担保法交易》第28-30条的规定，出卖人取回标的物后，买受人在一定条件下，得回赎该物或请求出卖人将标的物再出卖；出卖人再出卖物品所得价款，应先冲抵费用，次冲利息，再冲原本，如有剩余，应返还买受人，如有不足，出卖人的继续追偿。此规定可以被视为是关于合同解除后产生的恢复原状（损害赔偿）之债的履行的规定。至于再出卖程序的规定，则是法律价值选择的结果。在实现债权时，法律在公平与效率可以有多种选择，其?
信穆羰亲詈氖狈蚜Γ??币彩亲钗??降囊恢址绞健Ｌㄍ宓厍?抖??１＝灰追ā饭娑ǔ?屑逼惹槭峦猓?雎羧擞σ耘穆舴绞浇?性俪雎簦?的朔?缮嵝?嗜」?降慕峁??
三、本文的观点
我国《合同法》第１３４条规定了所有权保留制度，但并未对取回制度作任何规定，也未对出卖人取回标的物后再出卖是否发生解除合同的效力作任何规定。然而，依我国《合同法》第167条的规定，分期付款的买受人未支付到期价金的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。此项规定明确赋予出卖人在买受人有一定违约行为时的解除权。虽然此项规定的具体内容有欠周全，片面地强调了出卖人的利益，而对买受人的利益则显然保护不够，但是此项规定明确显示了我国在此问题上的立法取向，即在一定条件下赋予出卖人以解除权。依我国《合同法》第９４条的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期间内仍为履行的，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，或有法律规定的其他情形，另一方当事人可以依法解除合同。因此，在所有权保留买卖中，出卖人取回标的物后，买受人为在一定期限内回赎的，出卖人可以该条规定解除合同。此为出卖人解除合同的实体要件，出卖人如欲达解除合同的效果，则亦需符合解除合同的程序要求。我国《合同法》第9
6条规定，出卖人依９４条规定解除合同的，以向买受人为解除合同的意思表示为必要，合同自该意思表示到达买受人时发生解除的效力。因此，出卖人于取回标的物后再出卖的，在再出卖之日前一定期间内通知买受人，此项通知则可视为出卖人向买受人为解除合同的意思表示。回赎期已经过，买受人未为回赎且在法定期间内未请求出卖人再出卖，出卖人在法定期间也未出卖的，应区别出卖人有否向买受人为解除合同的意思表示分别对待，不可当然视之为发生合同解除的效果。出卖人如有为此项通知的，则发生合同解除的效力，如未为此项通知的，则不发生合同解除的效力。
注：［1］王泽鉴：《民法学说与判例研究》，中国政法大学出版社，1998年版，第173页
［2］王泽鉴：同上，第177-181页
［3］见王轶：《所有权保留制度研究》，载梁彗星主编：《民商法论丛》第6卷，法律出版社，1997年版，第645页；李辉东：：《所有权保留制度研究》，载梁彗星主编：《民商法论丛》第18卷，法律出版社，2001年版，第57页；龙著华：《论所有权保留买卖制度中出卖人的取回权》，载《法商研究》，2000年第４期；周显志、张永忠：《所有权保留的分期付款消费信贷法律问题探讨》，载《暨南学报》（哲社版），2002年第１期
［4］王泽鉴：同上，第132页
［5］王泽鉴：同上，第180-181页
［6］黄立：《民法债编总论》，中国政法大学出版社，2002年版，第526页
［7］龙著华：同上；王泽鉴：同上，第180页
广州市人民政府办公厅印发广州市工业用地储备和公开出让规定的通知
印发广州市工业用地储备和公开出让规定的通知
穗府办〔2009〕51号
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《广州市工业用地储备和公开出让规定》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土房管局反映。
广州市人民政府办公厅
二○○九年十一月十一日
广州市工业用地储备和公开出让规定
第一条 为规范本市工业用地储备及其土地使用权公开出让行为，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)和国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》(国土资发〔2007〕78号)、《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号)的有关精神，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市市辖区的工业用地储备及其土地使用权的招标、拍卖、挂牌等公开出让适用本规定。
本规定所称的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
第三条 工业用地储备应当遵循加强土地调控、规范土地市场运行、提高建设用地保障能力的原则。
工业用地公开出让应当符合国民经济和社会发展规划、产业布局规划、土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划和土地供应计划，遵循公平、公开、公正和节约集约用地的原则。
第四条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织、指导、协调全市工业用地储备和公开出让工作，市国土房管局各区分局(以下简称区国土房管分局)负责组织实施。
除特别要求市级进行储备和出让的工业用地外，区土地开发中心和经区政府同意并报市政府批准的产业园区管委会等区土地储备机构负责土地储备的具体实施。
第五条 工业用地储备实行统一规划、分级储备、分区实施。各区政府根据社会经济发展计划、产业布局规划、土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划，结合本市限制用地目录和工业用地市场总体需求状况等，制定本区一定年期的工业用地储备规划。在各区工业用地储备规划基础上，市国土房管局会同市发展改革、经贸、规划、环保等职能部门统筹编制全市一定年期的工业用地储备规划，报市政府审批。
第六条 工业项目单位向区发展改革或经贸部门提出工业项目预申报后，区政府应当组织区发展改革、经贸、国土房管、规划、环保等相关部门对项目进行预评估，并将经评估的需供地工业项目信息报市统筹高效利用工业用地领导小组办公室(设在市发展改革委)汇总建立全市工业项目用地信息库。项目用地信息应包括选址意向、用地面积、产业类型、建设规模、投资估算、时间要求等内容。
市统筹高效利用工业用地工作领导小组依据我市产业政策、产业布局规划和《广州市产业用地指南》等，对全市工业项目用地信息库中的项目进行筛选，确定全市需供地工业项目目录，为合理安排工业用地的储备和出让提供依据。
第七条 各区政府应当根据全市工业用地储备规划制定本区年度工业用地储备计划和投资计划。区土地储备机构根据土地利用年度计划、工业用地储备计划和投资计划，并结合新征集体土地农民经济发展留用地，拟定年度工业用地的储备规模，报区国土房管分局审核并经区政府批准后组织实施。
对纳入土地储备计划的工业用地，由区土地储备机构向规划部门申请规划选址，规划部门根据城乡规划出具规划选址意见或储备红线。
第八条 区土地储备机构在土地出让前应当推进实施土地储备，依法按计划分批次办结土地的农转用或土地征收审批以及收回或收购国有土地使用权手续，落实征地和拆迁安置补偿。
第九条 区国土房管分局应当根据当年区内工业用地储备情况和市需供地工业项目目录，制订本区年度工业用地公开出让计划，经区政府审核后报市国土房管局。
市国土房管局应当在统筹平衡各区工业用地储备和出让规模的基础上，拟订全市年度工业用地公开出让计划报市政府批准，并报省国土资源厅备案。公开出让计划跨年度执行至下一年度公开出让计划公布之前。
对于已成片储备的产业园区或分期建设的工业项目，出让计划可先不确定出让地块的具体面积，只明确园区或项目等计划供地的总量。通过竞单位面积地价的方式确定土地使用者后，再根据工业项目的产业类型、投资强度、用地控制指标等要求合理确定出让地块的具体面积。
第十条 工业用地的储备和公开出让原则上应在计划内执行，但各区可根据工业用地需求情况和计划执行情况在年度中期对工业用地年度储备和公开出让计划作出适度调整，并报原批准机关审批。
第十一条 通过预评估筛选的工业项目建设单位和个人，对列入年度工业用地公开出让计划的具体地块有使用意向的，可向区土地储备机构提出用地预申请，同时承诺支付的土地价格和条件。区国土房管分局根据年度工业用地公开出让计划和土地市场情况适时组织公开出让，预申请人应当参加出让用地的竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
第十二条 储备地块公开出让前，由区土地储备机构向区发展改革、经贸、规划、环保等部门征询工业项目产业、规划、环保等初步审核意见，由区国土房管分局根据年度工业用地公开出让计划、有关部门的用地初审意见和用地意向申请等情况拟定土地公开出让方案。
公开出让方案应当包括以下内容：
(一)地块位置范围；
(二)地块面积；
(三)规划条件；
(四)产业类型和生产技术要求；
(五)投资强度和土地产出率要求；
(六)竞买资格或市场准入条件；
(七)土地使用年期；
(八)公开出让价格；
(九)公开出让方式；
(十)其他需要说明的情况。
在前款的情形下，公开出让方案应依据供地政策、土地用途、规划限制、企业投资运营特点和生产周期等具体因素选择适宜的出让方式，并安排合理的使用年限。产业类型须符合市产业规划布局，各项土地利用控制性指标须符合国土资源部工业项目建设用地控制指标和《广州市产业用地指南》的要求。
对具有综合目标或特定社会、公益建设条件，土地用途受严格限制、仅有少数单位或个人可能有受让意向的工业用地，可采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；也可设定专项条件，采取挂牌、拍卖方式，按照价高者得的原则确定受让人。但公开出让价格不得低于国家和省规定的最低价格标准；设定公开出让底价的，在出让活动结束前应当保密。
对已纳入公开出让计划的地块，公开出让方案应当报市国土房管局审核。未纳入公开出让计划的，公开出让方案应报市国土房管局审核后，报市政府审批。
第十三条 公开出让方案经批准后，由区国土房管分局组织公开出让。已建立土地有形市场的区，可委托区土地交易机构进行公开出让。未建立土地有形市场的区，委托市房地产交易登记中心进行公开出让。
土地交易机构应严格按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范组织工业用地公开出让工作。
第十四条 工业用地公开出让成交后，土地交易机构应当与地块竞得人签订《成交确认书》或向中标人发出《中标通知书》，市国土房管局应当与地块竞得人或中标人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
采取招标方式或设定专项条件采取挂牌、拍卖方式出让的工业用地，在签订出让合同前必须按规定时间将供地审批结果向社会公示，公示时间不少于10个工作日。
经批准通过竞单位面积地价方式确定竞得人(中标人)的分期建设项目，市国土房管局应当与竞得人一次性签订国有土地使用权出让合同，再按照土地使用标准分期供地，自出让合同签订之日起2年内办理完供地手续。
第十五条 受让人按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴清土地出让价款后，区国土房管分局应当通知相应的区土地储备机构交付土地。
区土地储备机构应当按《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间和条件向受让人交付土地。
第十六条 受让人按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴清土地出让价款后，可依法申请办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》，并按规定申领《建设用地批准书》。
第十七条 工业用地公开出让收入全额上缴市财政(南沙、萝岗区除外)。
由区土地储备机构作为主体实施储备的工业用地，公开出让收入扣除市财政按规定上缴、计提的专项资金和垫支税费后返拨给区，并在地块出让并缴齐出让价款后3个月内由市财政返拨至区财政。
第十八条 受让人凭《国有建设用地使用权出让合同》或《国有土地使用证》向各级发展改革、规划、环保等行政主管部门申请办理建设项目立项、规划许可和环评等审批事项，有关部门应当依据原出具的初审意见及《国有建设用地使用权出让合同》的内容进行许可或审批。受让人按规定取得相关行政许可及行政审批文件后方可实施建设。
确因政策变动和城市规划调整等原因无法维持原初审意见的，有关行政审批机关应作出解释或说明。若受让人无法按新的审批意见实施建设的，市国土房管局应与受让人协商解除出让合同，撤销《国有土地使用证》。
第十九条 区国土房管、规划、环保、发展改革、经贸等相应职能部门在各自职能范围内，对受让人取得工业用地后的出让合同履行情况、土地开发利用情况、项目建设和竣工验收情况等进行后续监督和管理。对于受让人未能按出让合同约定的土地利用控制指标执行的，应当追究土地受让人的违约责任。采取招标方式或设定专项条件采取挂牌、拍卖方式出让的工业用地，供地后又改变用地条件的，应当依法收回土地。
受让人未按出让合同约定时间动工开发建设的，区国土房管分局应当及时开展闲置土地调查和处置工作。受让人因非主观原因未按期开工、竣工的，应提前30日向出让人提出延期申请，经出让人同意延期时间不得超过1年。
第二十条 市级储备工业用地的公开出让参照经营性用地出让的有关规定及操作执行。
第二十一条 从化市和增城市工业用地的储备和公开出让参照本规定执行。
第二十二条 本规定自2010年1月1日起施行，有效期5年。有效期届满前6个月，依据有关法律、法规并结合实际情况评估修订。
