关于证券公司风险资本准备计算标准的规定

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黑龙江省人大常委会


黑龙江省失业保险条例（修正）
黑龙江省人民代表大会常务委员会


（1999年8月11日黑龙江省九届人大常委会第11次会议通过）（根据2000年10月20日黑龙江省九届人大常委会第19次会议关于修改《黑龙江省失业保险条例》的决定修正）

第一章 总则
第一条 为了保障失业人员失业期间的基本生活，促进其再就业，根据《中华人民共和国劳动法》和国务院《失业保险条例》、《社会保险费征缴暂行条例》等有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称失业人员，是指在法定劳动年龄内，具有劳动能力，与用人单位依法解除劳动关系而失去工作，并已参加失业保险的人员。
第三条 本条例适用于本省辖区内城镇企业事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）和与之形成劳动关系的劳动者以及社会团体的专职人员（以下简称个人）。
本条例所称城镇企业，是指国有企业、城镇集体企业、股份合作企业、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、城镇私营企业；港、澳、台商投资企业；外商投资企业。
本条例所称事业单位，是指国家为了公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。
本条例所称民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。
本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，自筹经费，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。
第四条 单位和个人必须参加失业保险，并按时、足额缴纳失业保险费。
失业保险费不得减免。
第五条 省劳动保障行政部门主管全省失业保险工作。市（行署）、县（市）劳动保障行政部门主管本辖区内的失业保险工作。劳动保障行政部门按照国家和省规定设立的经办失业保险业务的社会保险经办机构（以下简称社会保险经办机构）依照本条例规定，具体承办失业保险工作。
地方税务机关负责失业保险费的征收工作；失业保险费实行系统统筹的，其征收和管理按照国家和省有关规定执行。
第六条 各级人民政府应当加强对失业保险工作的领导，做好组织协调工作。
各级财政、工商、统计、民政等行政部门和金融机构以及工会、共青团、妇联等组织按照各自职责协同劳动保障行政部门做好失业保险工作。

第二章 失业保险基金
第七条 失业保险基金在设区的市实行全市〔含所辖县（市）〕社会统筹，其他地区在失业保险登记范围内实行社会统筹。
第八条 失业保险基金的来源：
（一）单位缴纳的失业保险费；
（二）个人缴纳的失业保险费；
（三）失业保险基金的利息收入；
（四）财政补贴；
（五）法律、法规规定纳入失业保险基金的其他收入。
第九条 单位必须按照本单位工资总额的2％缴纳失业保险费；个人必须按照本人工资的1％缴纳失业保险费。农民合同制工人本人不缴纳失业保险费。
第十条 单位应当在规定期限内到社会保险经办机构办理失业保险登记，并按月申报应当缴纳的失业保险费数额。
单位未按照规定申报应当缴纳的失业保险费数额的，由社会保险经办机构暂时按照单位上月缴费数额的110％确定应当缴纳数额；没有上月缴费数额的，由社会保险经办机构暂时按照单位的经营状况、职工人数等有关情况确定应当缴纳数额。单位补办申报手续并按照核定数额缴纳失业保险费后，由社会保险经办机构按照规定结算。
第十一条 单位的失业保险登记事项发生变更或者单位依法终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，到社会保险经办机构办理变更或者注销失业保险登记手续。
第十二条 单位和个人应当以货币形式全额缴纳失业保险费。
个人缴纳的失业保险费，由所在单位从其本人工资中代扣代缴。
第十三条 单位未按照规定缴纳和代扣代缴失业保险费的，由地方税务机关责令限期缴纳。
第十四条 单位由于停产、半停产等原因，无力缴纳失业保险费的，应当向社会保险经办机构申请，办理缓缴审批手续，核定缓缴期限。缓缴期满，单位应当足额补缴失业保险费。
企业破产后，清算组应当根据人民法院的裁定，按照法定的清偿顺序，清偿破产企业欠缴的失业保险费。
第十五条 地方税务机关按照社会保险经办机构提供的缴纳失业保险费单位名单、应当缴纳失业保险费金额等数据按月征收失业保险费。
地方税务机关征收的失业保险费存入财政部门在国有商业银行开设的社会保险基金财政专户。社会保险经办机构凭地方税务机关的失业保险费征收凭证同时记账。
存入银行和按照国家规定购买国债的失业保险基金，分别按照城乡居民同期储蓄存款利率和国债利息计息。
第十六条 失业保险基金收支的预算、决算，按照统筹范围，由社会保险经办机构编制，经同级劳动保障行政部门复核，同级财政部门审核，报同级人民政府审批。
第十七条 失业保险基金必须专款专用。不得挪作他用，不得用于平衡财政收支。
失业保险基金当年结余转下年使用。
第十八条 失业保险基金按照国家规定免征税、费。
第十九条 失业保险基金用于下列项目支出：
（一）失业保险金；
（二）领取失业保险金期间的医疗补助金；
（三）领取失业保险金期间的妇女生育补助金；
（四）领取失业保险金期间死亡的丧葬补助金和其供养的配偶、直系亲属的抚恤金；
（五）农民合同制工人解除劳动合同的一次性生活补助金；
（六）国务院、省人民政府规定的领取失业保险金期间接受职业培训、职业介绍的补贴等其他费用。
第二十条 市（行署）、县（市）财政部门应当按季度将地方税务机关征缴的失业保险基金总额的10％上缴省财政部门在国有银行开设的失业保险基金财政专户，作为全省失业保险调剂金，用于全省调剂使用。
省财政部门根据劳动保障行政部门提出的失业保险调剂金返还计划，将按季度足额缴纳调剂金的市（行署）、县（市）上缴调剂金总额的30％返还给市（行署），作为市（行署）调剂金。
财政部门应当开具失业保险调剂金上解、下拨凭证，交由同级劳动保障行政部门作为记账依据。
第二十一条 县（市）、市（行署）失业保险基金不敷使用时，由上级劳动保障行政部门调剂，调剂后仍不敷使用时，由同级财政部门给予补贴。
财政计划单列县（市）失业保险基金不敷使用时，由省劳动保障行政部门调剂，调剂后仍不敷使用时，由同级财政部门给予补贴。
第二十二条 县（市）、市（行署）需用调剂金，由其社会保险经办机构向同级劳动保障行政部门申请，经上级劳动保障行政部门审核、批准，并经财政部门复核，调剂使用。财政计划单列县（市）需用调剂金，由其社会保险经办机构向同级劳动保障行政部门申请，经省劳动保障行政部门审核、批准，并经财政部门复核，调剂使用。调剂金的使用按照本条例第十九条所列项目支出。
第二十三条 失业保险调剂金的筹集、调剂使用以及地方财政补贴的具体办法，失业人员的职业培训、职业介绍补贴费用使用办法，由省人民政府规定。

第三章 失业保险待遇
第二十四条 失业人员具备下列条件的，可以享受失业保险待遇：
（一）单位及其个人按照规定参加失业保险1年以上并足额缴纳失业保险费的；
（二）非因本人意愿中断就业的；
（三）按照规定进行失业登记，并有求职要求的。
失业人员在领取失业保险金期间，按照规定同时享受其他失业保险待遇。
第二十五条 失业人员有下列情形之一的，不得继续享受失业保险待遇：
（一）重新就业的；
（二）应征服兵役的；
（三）移居境外的；
（四）享受基本养老保险待遇的；
（五）被判刑收监执行或者被劳动教养的；
（六）无正当理由，两次以上不接受当地人民政府指定的部门或者机构职业介绍的；
（七）法律、行政法规规定的其他情形的。
第二十六条 失业保险金的标准为当地同期最低工资标准的70％，但应高于当地同期城市居民最低生活保障标准。
失业人员失业前所在单位和本人按照规定累计缴费时间每满1年，领取2个月的失业保险金，但最长不得超过24个月。失业人员重新就业后，再次失业的，缴费时间重新计算，领取失业保险金的期限可以与前次失业应当领取而尚未领取的失业保险金的期限合并计算，但最长不得超过24个月。
第二十七条 失业人员符合城市居民最低生活保障条件的，按照规定享受城市居民最低生活保障待遇。
享受失业保险待遇期满仍未重新就业的失业人员，距法定退休年龄不足两年的，可以继续享受失业保险待遇，其领取失业保险金标准为原标准的80％，达到法定退休年龄后，停止领取失业保险金，按照规定享受养老保险待遇。
第二十八条 失业人员在领取失业保险金期间的医疗补助金按月发给，其标准为：
（一）缴费时间不足5年的，为本人失业保险金的6％；
（二）缴费时间5年以上不足10年的，为本人失业保险金的8％；
（三）缴费时间10年以上的，为本人失业保险金的10％；
失业人员在失业期间因患严重疾病到社会保险经办机构指定医院住院治疗，经社会保险经办机构批准，予以报销医疗费的70％，总额不得超过本人10个月的失业保险金，住院治疗期期间不再按月发给医疗补助金。
第二十九条 女性失业人员在领取失业保险金期间生育，并符合国家计划生育规定的，经当地社会保险经办机构批准，一次性发给本人3个月失业保险金的生育补助金。
第三十条 失业人员领取失业保险金期间死亡的，其丧葬补助金按照当地在职职工死亡丧葬补助金标准执行，参与犯罪活动而死亡的除外。
失业人员领取失业保险金期间死亡的，一次性发给其供养的配偶、直系亲属抚恤金，具体标准为：
（一）供养1人的，为死者生前12个月的失业保险金；
（二）供养2人的，为死者生前18个月的失业保险金；
（三）供养3人及其以上的，为死者生前24个月的失业保险金。
第三十一条 单位招用的农民合同制工人连续工作满一年，本单位已缴纳失业保险费，劳动合同期满未续定或者提前解除合同的，由社会保险经办机构将单位为其缴纳的失业保险费作为生活补助金，一次性发给本人。

第四章 管理与监督
第三十二条 劳动保障行政部门管理失业保险工作，履行下列职责：
（一）宣传贯彻实施失业保险法律、法规；
（二）负责制定失业保险工作的发展规划；
（三）指导社会保险经办机构的工作；
（四）对失业保险费的征收和失业保险待遇的支付进行监督检查；
（五）国务院和省人民政府规定由其履行的其他职责。
第三十三条 社会保险经办机构具体承办失业保险工作，履行下列职责：
（一）负责失业人员的登记、调查、统计和管理工作；
（二）按照规定负责失业保险金的发放管理；
（三）按照规定核定失业保险待遇，开具失业人员在指定银行领取失业保险金和其他补助金的单证；
（四）拨付失业人员职业培训、职业介绍补贴费用；
（五）为失业人员提供免费咨询服务；
（六）受劳动保障行政部门的委托，进行与社会保险费征缴、发放有关的检查、调查；
（七）国务院和省人民政府规定由其履行的其他职责。
第三十四条 劳动保障行政部门、地方税务机关和社会保险经办机构应当公开失业保险办事制度，认真履行规定的职责，接受社会监督。
第三十五条 单位在与个人终止或者解除劳动关系时，应当为其出具终止或者解除劳动关系的证明，告知其按照规定享受失业保险待遇的权利，并将失业人员的名单自终止或者解除劳动关系之日起7日内报社会保险经办机构备案。
失业人员应当在30日内持本单位为其出具的终止或者解除劳动关系的证明，经指定的社会保险经办机构认定后，办理失业登记。失业保险金自办理失业登记之日起计算。
失业保险金由社会保险经办机构按月发放。社会保险经办机构为失业人员开具领取失业保险金的单证，失业人员凭单证到指定银行领取失业保险金。
第三十六条 失业人员领取失业保险金期间，由其户籍所在地街道办事处或者镇人民政府配合社会保险经办机构进行管理。
单位成建制跨统筹地区转移，失业人员跨统筹地区流动的，失业保险关系随之转迁。
第三十七条 失业人员重新就业时，应当10日内到社会保险经办机构办理有关手续。
社会保险经办机构应当在失业人员领取失业保险金期满前30日内告知本人。
第三十八条 劳动保障行政部门或者地方税务机关依法对单位缴费情况进行检查时，被检查的单位应当提供与缴纳失业保险费有关的用人情况、工资表、财务报表等资料，如实反映情况，不得拒绝检查，不得谎报、瞒报。劳动保障行政部门或者地方税务机关工作人员对与缴费有关的资料可以记录、录音、录相、照相和复制，但应当为缴费单位保守商业秘密。
劳动保障行政部门或者地方税务机关工作人员行使前款所列职权时，应当出示执行公务证件。
第三十九条 任何组织和个人有权举报有关失业保险费征缴的违法行为。劳动保障行政部门或者地方税务机关应当及时调查，按照规定处理，并为举报人保密。
第四十条 失业保险基金实行收支两条线管理，由财政部门、审计机关依法进行监督。
各级劳动保障行政部门及其所属的社会保险经办机构应当建立、健全内部审计制度。
第四十一条 社会保险经办机构所需经费列入预算，由财政部门拨付。

第五章 法律责任
第四十二条 单位未按照规定办理失业保险登记、变更登记或者注销登记，或者未按照规定申报应缴纳的失业保险费数额的，由劳动保障行政部门责令限期改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1000元以上5000元以下罚款；情节特别严重的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处5000元以上10000元以下罚款。
第四十三条 单位违反财务、会计、统计的法律、行政法规和有关规定，伪造、变造、故意毁灭有关帐册、材料，或者不设帐册，致使失业保险费缴费基数无法确定的，除按照本条例第十条规定征缴外，依照有关法律、行政法规的规定给予行政处罚，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；逾期仍不缴纳的，除补缴欠缴数额外，从欠缴之日起，接日加收2‰的滞纳金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处5000元以上20000元以下罚款。
第四十四条 不符合享受失业保险待遇条件，骗取失业保险金和其他失业保险待遇的，由社会保险经办机构责令退还；情节严重的，由劳动保障行政部门处骗取金额1倍以上3倍以下罚款。
第四十五条 社会保险经办机构工作人员违反规定向失业人员或者非失业人员开具领取失业保险金或者享受其他失业保险待遇单证，致使失业保险基金损失的，由劳动保障行政部门责令追回；未按规定兑现失业保险待遇的，责令改正；情节严重的，依法给予行政处分。
第四十六条 劳动保障行政部门、地方税务机关和社会保险经办机构的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，造成失业保险基金损失的，由劳动保障行政部门、地方税务机关追回损失的失业保险基金，依法给予行政处分。
第四十七条 任何单位和个人挪用、截留失业保险基金的，追回被挪用、截留的失业保险基金并补偿损失；有违法所得的，没收违法所得，并入失业保险基金；由主管部门对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
以失业保险基金平衡财政收支的，由上级主管部门依法进行监督，责令纠正，对其直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
第四十八条 单位和个人对有关失业保险的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
逾期不申请行政复议，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本条例规定构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则
第五十条 本条例由省劳动保障行政部门负责应用解释。
第五十一条 本条例自1999年10月1日起施行。


（2000年10月20日黑龙江省第九届人大常委会第十九次会议通过）黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会公告第50号公布）


黑龙江省第九届人大常委会第十九次会议决定对《黑龙江省失业保险条例》作如下修改：
一、第五条增加一款，作为第二款：“地方税务机关负责失业保险费的征收工作；失业保险费实行系统统筹的，其征收和管理按照国家和省有关规定执行。”
二、删去第六条第二款中“税务、”字样。
三、第十三条修改为：“单位未按照规定缴纳和代扣代缴失业保险费的，由地方税务机关责令限期缴纳。”
四、删去第十四条第一款中“或者濒临破产”的字样。增加一款作为第十四条第二款：“企业破产后，清算组应当根据人民法院的裁定，按照法定的清偿顺序，清偿破产企业欠缴的失业保险费。”
五、第十五条第一款改为两款，修改为“地方税务机关按照社会保险经办机构提供的缴纳失业保险费单位名单、应当缴纳失业保险费金额等数据按月征收失业保险费。
地方税务机关征收的失业保险费存入财政部门在国有商业银行开设的社会保障基金财政专户。社会保险经办机构凭地方税务机关的失业保险费征收凭证同时记账。”
六、第二十条修改为：“市（行署）、县（市）财政部门应当按季度将地方税务机关征缴的失业保险基金总额的10％上缴省财政部门在国有商业银行开设的失业保险基金财政专户，作为全省失业保险调剂金，用于全省调剂使用。
省财政部门根据劳动保障行政部门提出的失业保险调剂金返还计划，将按季度足额缴纳调剂金的市（行署）、县（市）上缴调剂金总额的30％返还给市（行署），作为市（行署）调剂金。
财政部门应当开具失业保险调剂金上解、下拨凭证，交由同级劳动保障行政部门作为记账依据。”
七、将第二十一条中“社会保险经办机构”改为“劳动保障行政部门”、“本级财政部门”改为“同级财政部门”，“计划单列县（市）”改为“财政计划单列县（市）”。
八、第二十二条修改为：“县（市）、市（行署）需用调剂金，由其社会保险经办机构向同级劳动保障行政部门申请，经上级劳动保障行政部门审核、批准，并经财政部门复核，调剂使用。财政计划单列县（市）需用调剂金，由其社会保险经办机构向同级劳动保障行政部门申请，经省劳动保障行政部门审核、批准，并经财政部门复核，调剂使用。调剂金的使用按照本条例第十九条所列项目支出。”
九、第二十三条中“由省人民政府规定”前增加“失业人员的职业培训、职业介绍补贴费用使用办法，”字样。
十、第三十二条增加一项，作为第（五）项：“国务院和省人民政府规定由其履行的其他职责。”
十一、第三十三条第（一）项、第（二）项分别修改为：
1、“（一）负责失业人员的登记、调查、统计和管理工作；”
2、“（二）按照规定负责失业保险金的发放管理；”
十二、第三十四条、第四十六条中“劳动保障行政部门”后增加“、地方税务机关”字样。
十三、第三十八条、第三十九条中“劳动保障行政部门”后增加“或者地方税务机关”字样。
十四、第四十八条修改为：“单位和个人对有关失业保险的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
逾期不申请行政复议，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
十五、删去第四十九条。
本决定自通过之日起施行。
《黑龙江省失业保险条例》根据本决定作相应的修正，重新公布。


1999年8月11日
浅议屋顶平台的法律定位及转让

湖南金州律师事务所 文颖律师

2002年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积，不得转让为由，要求解除《补充协议》，终止履行。该案经法院调解，最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》，收回屋顶平台，凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》2002年7月11日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%。而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是1992年6月15日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是1998年11月9日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护”的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来攫取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。 然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2 、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台的价值定位，给屋顶平台的法律属性造成了前提性真空。因此，建议在建设规范中将屋顶平台纳入实用面积，并在规划、报建、房屋勘测，以及确定房屋面积的过程中对该面积加以确认。
2、从法律的高度确认屋顶平台的所有权人。
从所有权的角度出发，商品房在未经出售之前，房屋归房地产开发商所有；出售之后，归房屋受让的业主所有。由此，屋顶平台的原始所有权人应以此而推，即商品房在未经出售之前，屋顶平台的所有权人为开发商；商品房在出售之后，屋顶平台的所有权人为全体业主。全体业主可以通过某种形式的表决，将屋顶平台的使用权出让给某一特定权利人，受让后，该权利人可以依法享有屋顶平台的使用权。既然我国实行了不动产权利登记制度，就完全有必要对屋顶平台这项不动产的所有权和使用权加以登记确认，以确保屋顶平台所有权人和使用权人的合法利益。
3、关于屋顶平台使用权人的权利限制。
（1） 关于屋顶平台所有权的禁止性规范。
A 、八层以上且未装乙级以上防火门的楼栋必须保障主楼梯与屋顶直接相通。屋顶平台所有权人必须留足面积以供消防安全之用。
B、不得在权利面积内建筑不合符城市规划的违章建筑物。
C、不得对房屋顶层进行损坏性装修。
D、未经许可，不得擅自使用屋顶平台作广告发布的经营性使用。
（2） 建议在屋顶平台作权属登记时明确屋顶平台的专用属性。屋顶平台转让之时，转让双方可约定屋顶平台专为屋顶花园之用。
4、关于转让
（1） 屋顶平台使用权可以依法转让给某一特定权利人的时间限制：
现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权。且多使用格式条款实施。而后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。笔者认为，屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台权利，实质上就是在攫取业主的经济权利。该行为显失公平，不可支持。
既然屋顶平台的物权将属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的。只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而需获得“普遍许可”，必要的前提是已购买房屋的业主占房屋全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决议。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。
（2） 转让方式：
一旦业主形成同意出让屋顶平台的决议，业主即可授权物业管理公司代为出让屋顶平台的使用权。购买者首先必须具备业主身份，方可有权购买。如欲购买房屋平台的业主众多，应在出售时按照公平竞价原则进行，价高者获得屋顶平台的使用权。购买人在订立合同、支付价款之后，可获得房屋产权主管部门的权利确认。
（3） 屋顶平台使用权转让金的归属及处理：
屋顶平台使用权经转让后，出让人（全体业主）即应获取屋顶平台使用权转让金。该转让金的所有权的性质应为全体业主共同共有。经业主会讨论形成决议，该转让金可以根据业主购房面积的多少进行量化，资金量化后业主可以此折抵需向物业管理公司支付的物业管理费。

文颖，男，29岁,中南财经政法大学法学学士，专职律师，现任全国优秀律师事务所湖南金州律师事务所合作人，业务发展委员会委员；湖南省律师协会房地产业委员会委员；长沙市律师协会法律顾问业务委员会委员；《中国律师》杂志社两刊一网驻长沙地区事务代表。2002年获得中国证监会颁发的上市公司独立董事资格。联系电话为：13507318350